今日地產新聞摘要

2010年11月23日

【蘋果日報】政府辣招遏炒風，震盪樓市，市場續錄得業主減價甚至撻定個案。九龍灣德福花園 C座「凶宅座」中層一單位，買家原以 290萬元購入，驚見政府重鎚打壓，擔心後市逆轉，昨決定撻定離場，一周損手 10萬元。港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城，太湖閣低層單位，有業主急劈價至 300萬元沽出，低市價 9%至 12%，止賺離場。資深投資者水頭充足，勇者無懼，在政府出招翌日（上周六）斥資 1.66億元掃入商舖及商廈。
政府向短炒物業打重稅，物業交投即時冷卻，買家入市計劃即煞停，部份業主開始劈價求售。中原高級分區營業經理張光耀指出，太古城太湖閣低層 C室， 562方呎，業主 08年初以 241萬元購入作投資物業，曾將單位出租，月租約 8000元，回報率 4厘。單位數月前租約期屆滿，即以市價放售，叫價約 330萬元。過去周日買賣雙方深宵磋商後，終劈價 30萬元沽售，減幅 9%。該類單位於政府未出招前市值 330至 340萬元，銀行網上估價亦達 338萬元，是次造價即低市價 9%至 12%之餘，低出估價 11%。
雖然部份業主減價沽貨，惟張光耀指，太古城大部份業主「見慣風浪」，經歷過 97年金融風暴、 08年金融海嘯等，普遍具實力，未見大規模減價拋售潮，只是部份業主止賺離場。中原分行經理韓智恒指，樓市頓時以用家主導。一名用家即無懼淡風與業主拉鋸後，獲減價 22萬元，以 388萬元購入東涌映灣園 3座低層 G室。中原研究部數據顯示，今年首 10個月，持貨半年內轉手比例僅 5.6%，持貨 2年內轉手比例 21.3%，不及 08年比例 23.7%高。

【明報】西半山天匯錄得入伙以來首宗租務成交，由柏萊企業諮詢公司董事張莘購入的30樓B室，面積3284方呎，以全包租金20萬元租出，呎租60.9元，扣除管理費、差餉等，以購入價1.34億元計算，回報率約1.6厘。
根據差餉物業估價署於09年10月1日時的評核，該單位的年租值為177.36萬元，即每月租值約為15萬元（不包管理費、差餉等），經折算全包租金約為17萬元；而由09年10月至近期，差餉署數據顯示，最大面積級別單位即面積1722方呎以上單位，租金上升約13％。即該單位現時的租金，與差餉署的評核及數據大致相符。
天匯於去年售出25伙，最終有20伙撻訂，只有張莘為31樓A室、B室及30樓A室、B室完成交易，成交總額達5.2億元；

【成報】上周政府推出新措施打壓樓市，令上周末新盤交投急挫，昨日「泉薈」繼續樓盤銷售部署，而發展商新地表示，政府新措施不會影響項目銷售進度，該盤亦會如期推售。該盤於上周5已公布網上樓書，料最快可於本周五正式開售。另外，對政府推出的打壓樓市炒風措施，各發展商亦表示不同意見，另會配合政府實施新措施，部分發展商相信新措施不會影響旗下新盤銷情，亦不會改變推盤策略及步伐。
新地旗下元朗洪水橋項目「泉薈」或於本周五開售，新地代理項目聯絡經理劉家敏表示，售樓處現正趕工建造，銷售處工程進度或影響銷售進度，但不排除於本周開售，不排除周內公布價單。對於政府上周公布打擊炒樓措施，劉氏指，料對銷售影響輕微，因新措施針對炒家，而非自住用家，新措施不會影響集團項目的銷售部署，亦不認為新措施會影響項目售價，項目意向價仍然維持同區屋苑參考水平。劉家敏同時指，項目仍以即供付款方式為主，公司亦會視乎個別用家需要而提供二按服務。

【星島日報】政府於上周五推出提高物業轉售成本及收緊按揭成數兩大措施，美聯認為上周末交投急挫，反映政府落藥過重，預計新措施對港島區樓市影響最為明顯。美聯集團執行董事黃錦康認為，政府措施「殃及池魚」，禍及希望上車、換樓的用家。而上周末交投急挫傳遞了一種壞訊息，反映政府落藥過重，炒家、小市民同受影響，他又憂慮市民會對樓市失去信心。
此外，美聯首席分析師劉嘉輝指出，上周末十大屋苑二手成交量急挫八成，僅有十四宗，創○七年有紀錄以來最大跌幅，樓價或有二至三個百分點跌幅，預期市場需要最少數周消化消息，並料新措施對港島區樓市影響最為明顯。

【東方日報】政府出「辣招」打擊炒風，料同時令地產代理生意受損，代理界遂紛紛作出應變部署，中原地產昨召開緊急會議後決定，即時叫停住宅部分行擴充計劃，初步涉及5間分行，另亦減少廣告開支等。此外，代表中小型代理行的香港地產代理商會總會主席朱建蘭亦憂慮，業界最嚴重或會出現裁員及倒閉情況。
朱建蘭稱，打炒新措施對中小地產代理行影響十分深遠。中原停開新分行。中原陳永傑表示，是次新措施力度極度嚴厲，對代理界的影響猶如○三年「沙士」。現時中原地產住宅部分行約220間，原計劃今年底前增開5間，目前將全部叫停，至於續租分行會否亦受影響，則稍後再研究。不過，他補充，員工的花紅及薪金調整將維持不變。
此外，陳氏指出，配合額外印花稅措施，該行前線員工會通知上周六起購入單位的業主，若委託該行放售時，建議該業主負責繳付額外印花稅，以簡化買賣程序，不過業主一方可拒絕有關要求。
另外，香港專業地產顧問商會會長汪敦敬亦表示，包括該會在內的本港6間中、小型地產代理行聯會昨日召開會議，與會代表均估計，受是次打擊炒樓新措施影響，剛過去兩日上述會員生意額按周同期急跌約50%至60%，因此短期內將會召開記者會，反映業界意見及提出建議。

【文匯報】配合政府增加「上車盤」，市區重建局要求提供至少60%為小於500呎的細單位，及首個依足政府最新「發水」上限10%規定的大角咀福全街/杉樹街重建項目，最終由信和置業以最佳分紅條件奪得發展權，該「蚊型」項目估計投資額只需約2億元。
項目早前獲邀入標的15個財團，最終只有7個落實入標，包括大中型發展商，如長實、新地、信置、嘉華、麗新及香港興業等，半數發展商打退堂鼓。
根據標書顯示，大角咀福全街項目日後售樓收入逾5億元，便要與市建局按比例20%至50%分紅；市場預料，該項目投資額約2億元。
大角咀福全街項目是繼西營盤項目之後，另一個訂明要建一定小型單位比例的重建項目。該項目地盤面積約6,028呎，可提供住宅樓宇總建築面積約45,208呎；項目訂明建設1幢提供約72個住宅單位，以及提供約9,042呎的商業樓面面積。按照現行方針，市建局計劃在項目中提供至少60%，即約43個面積小於500呎的單位。據悉，市建局於11月初突發信通知獲邀入標的發展商，項目將不可興建泳池。

【新報】政府推「辣招」壓市，除嚇退一眾炒家外，亦令用家入市態度轉趨謹慎。本港50個屋苑上周成交量按周減少17%至399宗，創7個星期新低，當中新界區跌幅最明顯，較前周跌26%。利嘉閣地產董事陳大偉表示，一手新盤登場加上政府出招壓市，令二手住宅交投大幅減少，本港50個屋苑上周僅錄得399宗成交，較前周480宗減少17%。他指出，新界成交量減幅最大，21個指標屋苑上周只錄得179宗成交，按周跌26%，當中新港城及錦繡花園，成交量按周減75%，分別只錄得6宗及1宗成交。此外，沙田第一城、牽晴間、盈翠半島及灝景灣均錄得逾50%跌幅。
不過陳大偉認為，政府出招僅數天，對樓市影響未全面反映，預料短期內二手成交量仍將減少。不過他分析，市場仍以用家主導，不少用家會趁樓市降溫尋找置業機會，相信交投淡靜的情況只會維持一段短時間。

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