今日地產新聞摘要

2010年11月1日

【蘋果日報】全城關注樓市升溫，連財政司司長也認為，樓市出現泡沫的風險上升，泡沫一旦爆破，銀行首當其衝，但觀乎目前按息超低，美國中短期無法加息；內地買家作為樓市生力軍又擁有豐厚財力，即使今日樓價升越 97高峯期，資深炒家仍預期樓價再上，經歷 97年樓市跌宕的銀行界也認為，目前按揭風險不及 97年嚴峻。面對市場對樓市的樂觀預期，政府及金管局可能要想方設法降溫。
銀行業人士指出， 97年樓市高峯期與今日其中一個重大分別，是 97年以本地買家為主，很多打工一族借錢炒樓，甚至一人手持 3至 4個單位，槓桿比率相當高。
而且，當年供樓利息確實非常高。 97年間，新造樓按息率平均為最優惠利率（ P）加 1.75至 2厘，當年 P水平從 3月時的 8.75厘，升至翌年 1月的 10.25厘高位後， 98年 3月開始回落至 10厘，一直降至 99年 1月的 8.75厘位置。相反，現時新造樓按息率平均為 P減 3厘，但大行的 P水平僅處於 5厘，實際供樓利率約 2厘。

身兼銀行公會主席的渣打銀行（香港）行政總裁洪丕正表示，不計當年 P水平與現在差異，單是按息息差部份，兩者相距已達 5厘，故相比 97年，目前在工資增高及利率偏低環境下，同一樓價引伸計算的借款人供款能力，相比 97時會較佳，銀行整體樓按組合所涉風險，亦比以往為低。
【明報】政府無新措施打擊炒賣，令二手樓市於10月份價量齊升，但也消耗了大批購買力，令過去兩天，二手成交明顯減少。十大二手屋苑錄得78宗成交，較上周同期減少24.3%，惟成交尚算高水平。另地產界人士預料，短期內業主仍掌握叫價的主動權。
中原住宅部董事總經理陳永傑表示，10月全月總結，十大二手屋苑合共錄得1242宗成交，較9月份錄552宗勁升125%。十大屋苑中有7個錄得過百宗成交，當中沙田第一城及嘉湖山莊更錄得超過200宗成交。他表示，過去兩天業主叫價「企硬」，紛紛反價，甚至封盤，不單使買家卻步，更拖低了成交量。
美聯董事布少明表示，新界區屋苑於10月份周末日成交量持續上升。他稱，由於市區業主憧憬本周三的賣地成績理想，不少九龍區業主叫價強硬及封盤下，令買賣短期內呈膠狀態。
港島區方面，太古城10月共錄得117宗成交，較9月份的58宗，增加102%；平均呎價8630元。新近成交包括衛星閣（49座）低層H室，面積800方呎，成交價700萬元，呎價8750元。原業主於97年2月以571.5萬元入市，帳面獲利128.5萬元。
【成報】大型新盤未起，細盤則乘勢開鑼，恒地旗下佐敦翠匯軒昨日首推31伙，包括1伙特色戶呎價1.3萬元，其餘標準單位平均呎價約7,926元，入場價為308.8萬元，是次開價比早前發展商意向售價低約2成。而前日該盤有開放現樓示範單位，市場人士指，上周六、日有逾百位睇樓客到場參觀，而首批單位中唯一1伙特色戶亦獲買家洽購。
由恒地發展的佐敦翠匯軒昨日正式公布價單，發展商早前表示標準戶意向價約1萬元，而天台特色戶意向價為1.5萬元。
而首推單位中，標準戶平均呎價約7,926元，而特色戶呎價訂為1.3萬元，是次開價比較早前意向價低約2成，可見今次佐敦翠匯軒開價比近月其他新盤開價較為保守。
而首批單位分布於5至27樓，由A至C室，建築面積介於401至1,326方呎，售價由308.8萬至1,723.8萬元，呎價介乎7,168至13,000元。今批單位售價最低為5樓C室，建築面積401方呎，訂價308.8萬元，每呎售價為7,701元。另外，首批單位亦包括1伙天台特色戶，為27樓A室，建築面積1,326方呎，另設有天台面積約589方呎，單位訂價1,723.8萬元，每呎售價為13,000元。
【星島日報】本港樓價隨市況向好，逐步攀升，嘉華集團主席呂志和認為，本港樓價受通脹影響下，必定會引致上升，故此，買家須具足夠金錢，以及有需要就應該置業，但絕不能作出炒賣，否則將現泡沫；同時他亦指出，因豪宅買家往往屬特殊階級，一般市民應該選擇購買中低價樓。
呂志和在廣東江門出席活動前，接受本報訪問，他表示，就本港樓價發展，早在十多個月前經已預測，樓價會受通脹影響，引致上升，目前樓價水平較預測時已上升三分之一，故此，若具備足夠金錢，以及有真正需要，就應該去買樓，但不要作出炒賣。
因為一涉及炒賣，就會出現泡沫，而炒賣的人，往往未具有充足的金錢，就想賺錢。他同時亦指出，假若買家有意投資物業，必須抓緊時機，否則隨時焦頭爛額。
【東方日報】九龍塘延文禮士道豪宅地皮於本周三拍賣，為施政報告公布後首幅政府拍賣地皮，明年四月實施的發水比例限制，勢成其中一個「決定性」因素，個別測量師認為，關鍵將為能否趕及措施生效前入則，成交價料因而有約8%至10%差幅。另地皮位置上亦有墳景隱憂，料成交呎價不及同區義德道兩幅地皮，市場估值樓面呎價約1.1萬至1.5萬元，成交價約25億至34.1億元。
市場消息稱，新地郭炳江及郭炳聯昨日到延文禮士道地皮視察。郭氏兄弟傳實地考察。另市場人士透露，新地（00016）郭氏兄弟昨親自率領公司一眾高層，實地考察延文禮士道地皮，據悉，集團副主席兼董事總經理郭炳江及郭炳聯，昨午先後前往地皮附近觀察，隨行高層包括集團執行董事陳鉅源、新地代理執行董事周國賢及雷霆等。本報昨曾致電周國賢查詢新地是否有意競投，他只回應，集團對任何靚地均有興趣。
政府計劃限制新建樓宇發水面積，並以一成為上限，故延文禮士道地皮能否趕上「發水樓」尾班車仍存變數。韋堅信測量師行林晉超稱，發展商未必能趕及於新措施生效前入則以豁免發水限制；料該地可建約212伙，惟設計上須避開地盤東面墳景，樓面呎價料約1.21萬元，即成交價約27.5億元；若發展商能趕及入則，成交價料可增約8%至10%，惟必須承受更大風險。
【文匯報】《施政報告》後樓市觀望氣氛一掃而空，前周（23至24日）美聯十大屋苑二手交投創近3年新高，令業主叫價更為「心雄」。中原數據則顯示，該行十大屋苑過去兩日錄得78宗成交，較前周末減少24.3%。

美聯表示，在業主叫價進取下，過去兩日（30至31日）該行十大屋苑二手成交仍錄92宗，較前周僅減少2宗。其中新界區愉景新城、沙田第一城及嘉湖山莊，兩日錄得55宗成交，更為連續五個周末上升。

美聯物業旗下分行統計數據顯示，過去兩日該行十大藍籌屋苑二手成交持續於高位徘徊，錄92宗，較前周的94宗僅輕微減少2宗。美聯物業董事布少明表示，新界區屋苑呎價相對較市區低水，更備受買家追捧，於整個10月份周末成交中更連續5周上升，由10月初（2至3日）的15宗，急升至過去兩日的55宗。港島區及九龍區過去兩日成交則同比下跌，其中太古城、康怡花園及海怡半島過去兩日成交輕微下跌兩宗至13宗，九龍麗港城、黃埔花園、新都城及美孚新則下跌3宗至24宗。

布少明解釋，市區成交下跌，主要由於市區業主對周三施政報告後首次賣地成績憧憬，九龍區普遍業主叫價更趨強硬，部分甚至出現封盤，令買賣短期內呈膠著狀態。反而新界區出現「追落後」情況，交投持續暢旺，其中細價物業成交量更顯著上升。中原地產住宅部董事總經理陳永傑亦稱，普遍業主有見市況暢旺，紛紛反價或封盤，態度企硬，令部分買家卻步。

【新報】市況向好樓價上升動力大，當時以低市價開售的天水圍栢慧豪廷，至今樓價已有一定升值幅度，業主沽出單位賺得盤滿缽滿。市場指出10月份栢慧豪廷已錄得28宗樓花轉手個案，其中有約5宗業主轉手賺逾百萬元離場。
美聯物業營業經理梁啟文指出，樓市暢旺業主趁勢沽貨獲利，日前有投資客購入栢慧豪廷為7座高層C室，單位面積883方呎，成交價308.8萬元，呎價3,497元。上述成交個案原業主於2009年4月份以205.3萬元買入單位，轉手獲利約103.5萬元，物業升值約50.4%。事實上，栢慧豪廷「摸貨」獲利過萬百元屢見不鮮，10月份已出現約5宗「摸貨」賺逾百萬的個案。其中屋苑9座高層B室，單位面積945方呎，原業主以247.9萬元購入單位，近日以376萬元沽出，摸貨獲利128.1萬元，單位升值51.7%。另外，7座高層A室，面積920方呎，原業主以211萬元購入單位，10月份以340萬元沽出，獲利129萬元升值幅度有61%。

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