樓市五節棍之住宅樓價高位打橫走

(林木地) 2021年10月2日

第一棍：住宅樓價高位打橫走

本港住宅樓價沖高下，一度遇上高位震盪，新近樓價指數錄得高位掉頭回調，但仍處於歷史次高水平，市場估計料保持高位橫行狀態。

《太公報》表示，樓價連升七月告終，細單位逆市破頂，代理：股市弱無礙樓市，十月料高位徘徊。本港樓價長期高居不下，繼中原城市領先指數（CCL）於上月刷新紀錄後，差餉物業估價署所編製的私人住宅售價指數，在經調整後，原來早在7月份已率先創歷史高峰，上月雖回落約0.15%，報397.1點，但仍處歷史次高，結束連升七個月的走勢。

第二棍：施政報告大量搵地

政府大幅造地，新一份施政報告，料有大規模多管齊下，提出釋放大量土地方案，以敷市民住屋需求。

《文人報》指出，賣祖堂地擬鬆綁，新界釋地建屋，料發展河套區部分濕地，緩衝區增地積比。特首林鄭月娥10月6日發表任內最後一份《施政報告》，預料房屋土地議題將繼續成為民生議題重點。據了解，政府將在《施政報告》提出多管齊下方案，釋放新界土地發展，包括擬修改《新界條例》，降低新界「祖堂地」的轉售門檻，當中或參考《強拍條例》的做法，將門檻降至集齊八成業權同意即可轉售；另外亦擬釋放新界北河套區部分濕地及濕地緩衝區用作發展，併入現時正在發展的古洞北新發展區範圍內，部分濕地緩衝區亦擬增加地積比率以提升發展潛力。

第三棍：財團磨拳擦掌搶地

新盤市場保持活躍，締造土地買賣成焦點，港鐵及市建局最新截收旗下項目意向書，兩項目雖然撞期下，仍錄得市場活躍反應，部分財團更連入兩項目意向。

《文人報》話，港鐵市建局，兩項目收71意向，看好鐵路沿線潛力，多家發展商「打孖上」。本港房屋需求殷切，「一鐵一局」住宅發展擔當土地供應重要角色，其中港鐵公司（00066）的東涌牽引配電站物業發展，以及市區重建局的土瓜灣鴻福街/銀漢街舊樓項目，同於近日截收發展意向，合共收到71份意向書，估值最高共約135.2億元。

第四棍：來季賣官地僅兩幅

政府賣地收入保持，最新補地價交易活躍，至於來季賣地計劃公布，則僅有兩幅官地標售，以及靠市建局重建項目供應。

《文人報》報導，來季住宅地涉7110伙，新地十四鄉佔4000伙，私人重建發展佔近九成，住宅官地僅佔兩細幅。政府土地供應不足，繼本季後，來季（今年10至12月）續靠私人重建/ 發展項目以達到年度目標。發展局公布來季賣地計劃，來季推售2 幅住宅官地及1個市建局重建項目，連同私人重建/ 發展項目，季內供應高達7110 伙，較本季約5400 伙升32%，創近4年季度新高，惟當中供應主要來自私人重建/ 發展項目，伙數高達6150伙或86%，令今年首3 季供應已達1.44 萬伙，超出目標1.29 萬伙逾一成。有業界指，此舉反映未來2至3年政府土地供應不足問題依然持續，勢將影響往後的住宅供應。

第五棍：恒大債務危機未了

內房巨無霸債務風險持續，連本港金管局，亦介入向港銀了解事件對本港銀行信貸風險敞口，以維護本地金融市場穩定。

《小超報》講，金管要港銀急報恒大風險敞口。中國恒大（03333）的償債能力成疑，信貸風險引起香港監管當局關注。彭博近日引述消息報道，金管局日前要求本港銀行提交對恒大的貸款、投資和衍生工具等風險敞口，一位知情人士透露，局方限港銀在24小時內回覆。

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