樓市五節棍之地產收入少政府財困

(林木地) 2020年2月22日

第一棍：大財團收租減盈利受壓

一場社會運動，再遇世紀疫症，不止打散零售消費，相關行業酒店及商場紛直接受打擊，收租王之一九倉，分別受內地樓市及本港消費影響，發盈警料盈利按年跌半。
《太公報》表示，九倉盈警利潤減半，未回應商舖罷市。九倉發盈警，由於內地發展物業根據現行市況評估的可變現淨值可能產生減值虧損而作出撥備，預期2019年股東應佔盈利按年跌約50%。另外，海港城等多個大商場有多家零售店停業，市傳該批停業零售品牌是希望透過罷市要求業主減租，或在疫情期間以分成租金，取代目前的劃一租金。對於罷市傳聞，九倉置業、新地、K11至截稿前均沒有回應。

第二棍：新盤變招增吸引力

樓市亂局下，大財團紛出招去貨，有一手盤變招，包括提高佣金及增加付款優惠，冀加強去貨吸引力。
《搵銀報》說，新盤餘貨3招抗疫，增優惠吸客。受新冠肺炎影響，樓市交投急跌，發展商主力推售餘貨單位，並透過3招應對疫市。1）增加代理佣金、2）增付款辦法優惠，及3）轉賣為租。新地（00016）元朗PARK YOHO Napoli擴大先住後付優惠，馬鞍山泓碧則送3年管理費，以刺激銷情。
近日多個新盤增加優惠吸客，例如碧桂園（02007）馬鞍山泓碧昨宣布，首5位買家可享36個月管理費優惠，將直接於樓價扣除，價值21萬元，而3房或以上單位買家獲贈4折認購車位。其次，新地（00016）旗下元朗PARK YOHO Napoli日更新價單，現時26座的D室兩房單位，可選用1,200天長成交期先住後付付款辦法。

第三棍：港人港盤錄二手蝕賣

二手樓淡靜，市場錄業主沽貨有賺有蝕，港人港盤啟德1號錄二手蝕賣，亦有地產經紀趁機沽貨，實行止賺離場。
《文人報》講，啟德1號一房戶3年實蝕45萬，屯馬線通車後首宗二手即見蝕讓。雖然港鐵屯馬線一期上周五通車，有望帶動啟德區內樓市，不過在武漢肺炎陰霾下，有投資者不惜蝕讓出貨，成屯馬線通車後，啟德區內首宗二手蝕讓，啟德1號（ II ）一個1房單位以765萬元售出，原業主持貨剛滿3年，連使費蝕約45萬元。此外，「金牌地產經紀」中原西半山營業董事李巍亦將持有8年的西半山恒柏園一個單位以3100萬元售出，實行止賺離場。

第四棍：市區細地多人搶

地產市場波動，幸好賣地仍有吸引力，市建局推長沙灣細地，吸引三十多財團入意向表興趣，雖然樓市交投受挫，但「麵粉」土地仍有市場。
《文人報》報導，市建東京街項目收37意向，規模細風險低，測量師：大把人爭。本港受到內地新冠肺炎（武漢肺炎）疫情打擊，市場對樓市和經濟前景看法審慎，惟發展商爭購市區地皮的決心未見動搖。市區重建局位於長沙灣的東京街/福榮街重建項目（下稱東京街項目）昨天正午截收意向書，共接獲37份意向書，數目與2018年深水埗和長沙灣一帶兩個市建局項目相若。業界人士認為，東京街項目規模不大，且位處市區，發展風險較低，面對土地供應緊張，吸引發展商爭奪。

第五棍：地產收入少政府財困

政經波動，加上疫潮未退，港庫房收入大減，政府財案將現赤字，來年度估計賣地十年最少，土地一向為主要收入之一，看來政府收入將左窮右絀也。
《搵銀報》稱，下財年賣地涉近8千伙，10年最少。下財年度（2020至2021年度）賣地計劃即將公布，惟政府正處於「一地難求」局面，估計僅得14幅住宅地可供推出，涉近8,000伙，較今年度賣地計劃再少一成，供應能否達標將取決於「一鐵一局」的推地步伐。本年度（2019至2020年度）賣地計劃共有15幅住宅用地，涉8,850伙，年度內共批出11幅共6,280伙，連同「一鐵一局」（2,980伙）及私人市場項目（2,600伙），總供應量只有1.19萬伙左右，僅達供應目標1.35萬伙的9成，屬於連續兩年未達標。

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