樓市五節棍之政局不穏樓價L形轉跌

(林木地) 2019年10月5日

第一棍：政局不穏樓價L形轉跌

政治動盪，定海神針之地產市場亦動搖，政府新錄得數字，連樓價亦連跌三個月，反映樓市由升轉跌的L形走勢出現，即使美國減息亦未能有所刺激起來。

《小超報》報導，差估署8月樓價指數三連挫，單月跌1.37%年內最差，租金反破頂。修訂《逃犯條例》引發的連月示威和警民衝突仍未平息，私人住宅售價亦受打擊。差餉物業估價署最新公布數據顯示，整體私人住宅售價指數於8月報389.8，較7月的395.2挫約1.37%，連跌3個月共約1.79%。今年首8個月私人住宅售價累積仍有約8.46%漲幅，業界料年底前樓價將繼續回軟。

第二棍：代理生意步入寒冬

樓宇成交量少，地產代理從業人數高位排徊，即使小幅下跌，但平均每單買賣有十人搶單，步入寒冬局面。

《搵銀報》講，代理人數兩連跌，近14個月低。樓市調整，地產代理行業續收縮，據地監局數據指出，9月持牌代理錄39,589人，近14個月近低。據地監局數據顯示，9月底持牌代理人數錄得39,589人，較8月的39,774人，按月減少185人或約0.5%，屬於連續兩個月下跌，累積減少286人或0.7%。以9月整體物業註冊量4,088宗計算，即平均每10個代理分一張單，反映情況相當嚴峻。

第三棍：地產商今季狂推盤吸水

每年尾季樓市趨靜，今年第三季市況異常，發展商料追尾數，年尾大幅搶灘賣樓，有指今季將有近萬伙登場，現況賣樓相信要求量才求價，減價爭客難免也。

《文人報》話，第4季19新盤逾9800伙搶灘，業界料一手成交重上4500宗，按季增一成。踏入第四季，雖然反修例風波引發的社會衝突未平息，加上中美貿易戰陰霾未散，但社會經歷第三季的風起雲湧後（ 7至9月），發展商已重拾開盤步伐；本報統計，今季有機會登場的主要全新盤共19個、涉單位總數9809伙，預料九龍及將軍澳日出康城將成主戰場，規模最大全新盤為內房恒大進軍香港頭炮的屯門掃管笏恒大珺瓏灣。業界估計，發展商將以低價開盤策略搶灘，預料今季（ 10至12月）一手總體銷情可升至4500宗，相對剛過去的第三季錄約4060宗，按季反彈逾一成。

第四棍：核心商區空置率回升

零售急跌，鋪市首當其衝，連商廈市場亦受拖累，有指核心商區內外交困，空置上升，受租客搬遷減成本外，亦受貿戰及政治事件等影響。

《太公報》表示，暴亂未止企業從西向東搬離核心區，中環甲廈空置率升穿7% 十四年新高。受到中美貿易戰及連串社會暴亂衝突影響，本港經濟面臨衰退困擾，企業煞停擴充步伐，拖累港島中區核心寫字樓租金按季挫3.2%，屬近7年來最大季度跌幅；空置率升至7.4%，創下14年來新高。

第五棍：淡友陣營陸續擴大

淡友陣營叫陣，外資除睇淡本地經濟外，亦對樓價前景看淡，有大行直指今年全年樓價下跌半成，隨後相信不少外資大行亦加入睇跌行列。

《中產報》謂，仲量聯行：料全年樓價跌5%。空置稅實施在即，仲量聯行預料，發展商將加快推盤步伐，並降低新盤叫價以維持高銷售率，由於新盤及二手市場相互影響，雖然二手樓價於年初至今已上升3.7%，預料全年樓價將下跌最多5%。

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