樓市五節棍之樓市淡友佔上風

(林木地) 2019年8月3日

第一棍：賓加叫停納米盤按揭

一手上車盤大量供應，其中納米樓花備受關注，有多間大銀行暫叫停細樓按揭申請，頓成市場關注，亦令準買家貸款安排添上不明朗。

《搵銀報》話，東亞暫停承造菁雋樓花按揭申請。「龍床盤」屯門菁雋的按揭申請受關注，繼兩間大型銀行後，東亞銀行亦公布暫時停止接收項目的樓花按揭新申請，現時僅餘下一間銀行仍接受申請。屯門菁雋早前沽出近337伙，全數均選用60天即供付款，傳市場僅有4間銀行可為項目提供樓花按揭，部分買家因未獲銀行承按而感到憂慮。

當中匯豐及恒生已叫停該盤樓花按揭申請，據了解，東亞近日亦因滿額而停止該盤的樓花新申請，但目前仍可批出項目的現樓按揭。

第二棍：財團憂零售旅遊業急挫

地產股近日大幅波動，以收租股跌勢最急，有大財團主事人直言，近來的示威遊行影響零售業與旅遊業，且零售物業租金收入增長亦十分輕微。

《香港雙報》說，恒隆地產中期少賺25%，陳啟宗：港示威影響零售旅遊業。恒隆地產及恒隆集團舉行業績發布會，董事長陳啟宗表示，近來的示威遊行影響零售業與旅遊業。恒隆行政總裁盧韋柏表示，在7 月份之前，他們看到的數據表現是「強勁的」，但後來社會事件爆發後，商戶紛紛反映銷售受到影響，個別商戶因考慮到員工人身安全而作出選擇關門安排，但他認為未對集團租務構成壓力，相關影響仍有待觀察。

第三棍：樓市淡友佔上風

經濟表現放緩，加上投資氣氛波動，本港樓價受壓，最新樓價指數掉頭回落，現時不明朗因素急增，看來淡友佔上風了。

《太公報》講，衝擊拖累樓價月跌0.78%，五連升止步，業界憂樓市見頂，下半年勢逐步回落。因修例風波引發的暴力事件，已隱現對樓市產生影響。本港私人住宅上半年經歷5個月大反彈兼破頂後，升勢終在6月份又再戛然而止，掉頭跌0.78%，業界憂樓市已見頂，下半年私樓樓價逐步回落。

第四棍：細樓供應排山倒海

有大行看淡本港納米樓市況，且相信大規模供應下，價格有機會下跌半成，一二手需求在市況若逆轉下，不諱言出現「攬炒」局面。

《太公報》謂，仲行：納米樓逾3000伙3年內爭客，下半年新貨開價偏軟二手「攬炒」恐跌逾5%。不足200方呎的納米盤因入場門檻低成上車客新寵，發展商一窩蜂爭建該類住宅，致落成量大幅攀升。仲量聯行發表報告指出，今年起至2021年的3年間，將有逾3000伙納米樓住宅落成，較過去3年落成量高出60%，該類物業價格走勢向來跑輸大市，若樓市一旦逆轉，風險不容忽視，料下半年該類新盤開價偏軟，最終或與二手「攬炒」，跌幅恐逾5%。

第五棍：老美減息本港未跟貼

美國減息，但本港息口料未跟上，由於港拆息偏高，有業界話本港按息可能不減反加，屆時供樓負擔又添壓力也。

《香港隻報》稱，美十年首減息，港銀按兵不動，陳德霖籲做好風險管理。美國聯儲局結束連續兩日會議，宣布減息四分之一厘，這是10 多年來首次減息，聯邦基金利率目標區間降到2 至2.25 厘。當日，本港金管局亦將貼現窗基本利率下調25 基點至2.5 厘；惟在香港對房貸成本和資產價格有實質影響的銀行最優惠利率，並未跟隨美息改變。金管局總裁陳德霖強調，美聯儲減息加上提早結束縮表，顯示貨幣政策轉向，美國由2015 年開始的利率正常化政策已完結，短期對資產市場可能有利，但對通脹和經濟的影響則尚有待驗證，未來金融環境將面對很多不確定性。

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