樓市五節棍之住宅樓價下行周期出現

(林木地) 2018年11月3日

第一棍：住宅樓價下行周期出現

環球經濟波動，股市震盪，加上利率重回正軌下，本港樓市遇上冷風，最新官方數字，樓市連跌兩月，若連挫三個月，幾可確樓市往下行周期開始也。

《中產報》謂，樓價連挫兩個月，各戶型全綫向下，差估署︰按月跌幅1.4%。中美貿易戰持續，銀行調高按揭息口，以及股票市場波動夾擊下，樓市氣氛轉差，樓價亦再現回落，差估署最新數據顯示，九月份住宅樓價指數，按月跌百分之一點四，無論大中小各類戶型樓價均全綫下挫，不但連續兩個月下跌，跌幅更進一步加劇；但總計今年以來，仍累升一成。業內人士預料，樓價正處於調整期，惟相信不會出現懸崖式下滑，一旦市況回穩，購買力將重新釋放。

第二棍：百億地王神話幻滅

麵包跌價，自然製造麵包的麵粉也要下跌，今次政府推出市區地王，遭市場調低估值預期，再難成為百億地王之賣地神話了。

《阿爺報》報導，啟德「地王」風光不再，估值降逾一成。山頂地王流標後，多幅地皮的賣地成績亦未如理想，加上外圍經濟因素利淡，多間測量師因此調低今日截標的啟德地皮估值。綜合現時市場預測，每方呎樓面地價估值由13,500至16,000元，估值跌至77.5億元至91.9億元。換言之，地皮估值已再非「百億地王」。

第三棍：賓架按揭生意冇啖好食

銀行家的按揭生意亦出現下滑，銀行整體新批出樓按，更可滑三成四，新申請個按亦大減五成半之巨。

《小超報》講，樓市淡風 9月新批按揭縮34%。本港銀行整體貸款與墊款連續3個月下跌，9月份微降0.1%。由於樓市轉吹淡風，月內住宅按揭貸款跌幅特別矚目，新申請貸款宗數按月大減55.6%，創1998年6月有紀錄以來最大單月跌幅，而新批貸款金額亦勁縮33.8%。

有市場人士指出，按揭大幅縮水主要是憂慮銀行加息及樓市有轉勢跡象，導致需求大減，預期中美貿易戰續增添市場波動性，二手住宅及一手新盤均見減價，估計觀望情緒持續，將導致新批按揭貸款進一步收縮。

第四棍：經紀僧多粥少搵食難

市場成交萎縮，但地產經紀人數節節上升，看來僧多粥少，搵食十分艱難，由於各行業均面臨經濟下滑調整，未來市況更每下愈況。

《搵銀報》表示，代理人數升破4萬，市場競爭更烈。樓市轉勢，地產代理人數卻逆市上升，市場競爭更劇烈。雖然近月大型地產代理出現虧損，但短期不會出現大規模裁員潮，除非中美貿易戰拖延一段長時間。

地監局數據顯示，持牌代理人數錄得40,008人，較9月的39,834人，按月增加174人或0.44%，連升8個月創歷史新高。而反映代理分行數量的營業詳情說明書則為7,087份，按月再增加37份，今年3月以來連升7個月，反映地產行業正在持續擴張。

第五棍：寒冬將至代理紛瘦身

樓市交投步進寒冬，大代理負磅重，年底前請食無情雞大增，今次樓市調整，以股市領先指標計，起碼成交量淡半年，看來明年農曆年前，市場亦沒甚超色。

《太公報》指出，樓市寒冬5000地產代理恐失業，美聯強制放一季無薪假港置零開單無得留低。樓市陷冰封，地產代理這個與樓市唇齒相依的行業，紛紛出招求生，繼中原發出死亡通牒後，美聯物業亦下月強硬執行「Bottom榜放取無薪假期機制」，榜內業績最差的10%員工無得留低，其「姊妹行」香港置業亦計劃年底前縮減5%至10%人手。業界料，樓市會持續淡靜至農曆年，代理淘汰潮將出現，料整個行業最少四分一人或約5000人離場。

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