樓市五節棍之樓價連升下半年有驚喜

(林木地) 2018年6月2日

第一棍：樓價連升下半年有驚喜

樓價連升越兩年，達二十五個月，今年更先進帳升六個巴仙以上，可見下半年升勢未停，自從新地高價取啟德地，樓市突然爆多下，估計全年升幅或有更高潮驚喜。

《生果報》表示，本港樓價升勢出現歷來最長升浪，升足25個月，迷你戶升勢更優於大市。差餉物業估價署公佈，4月本港私人住宅樓價指數再升1.84%至375.9點，當中連續18個月創下新高紀錄，按月升幅1.84%，更是過去一年來單月最高升幅。業內人士預測，受惠啟德地王，樓價將持續處於升浪中。

差估署昨公佈最新數據，截至今年4月私樓售價指數報375.9點，按月再升1.84%，樓價升浪自2016年3月起開始，持續攀升25個月，期內累升約38.5%。單是今年首四個月，樓價累升近6.6%。

第二棍：賣樓如開機印鈔票

今年賣樓真後快過賣菜，四大地產商之一新世界，便完成年度賣樓目標外，更超額五成銷售，可見地產商豬籠入水，今年賣樓又價量齊升，真係好過開機印銀紙。

《香港雙報》話，新世界完成全年賣樓目標套現152億。截至剛過去周日止新世界發展(017)，其香港住宅合約銷售金額超過152億元，涉及單位1042伙，提早完成全年銷售目標之餘，更較集團訂下的100億元，高出52%。新世界發展的財政年度，是由每年7月起，至翌年6月底為止。其中清水灣「吸金王」新盤傲瀧，由5月初起截至剛過去周日止，共售出223伙，連同早前售出的車位，套現逾51億元(集團應佔分額)，成為月內最高銷售金額的一手住宅物業；期內更曾單日速售40伙，單日套現超過8億元。

第三棍：加息第一槍將響起

本港持續錄得資金流出，銀行存貸成本爭，市場話已沒有減息搶客誘因，而且，加息將越來越近，加息第一槍將響起也。

《搵銀報》講，中小銀行H按封頂息率，升至2.25厘，拆息向上，鎖息位P減3厘或再調高。短中期拆息息率整體上調，1個月拆息供樓利息普遍觸及鎖息位（即供款最高息率），銀行借貸成本壓力增，數間中小型銀行亦收緊鎖息位至P減3厘（實際息率2.25厘），未有減息搶按。美國下月將再度加息，有業內人士指，本港未必跟隨加P，惟拆息趨勢向上，下半年鎖息位有機會先逐步調高。

美國自2015年底累積加息1.5厘，香港未有跟隨，惟縮表及息差拉闊下，港滙疲弱，數月多次出現港元觸及弱方兌換保證，金管局先後多次購入港元，令目前銀行體系結餘由年初的1,700餘億元，降至少於1,100億元水平，而1個月及3個月拆息分別新報約0.98厘及1.76厘，後者創10年高位，反映銀行借貸成本壓力增大。

第四棍：鋪王波叔掃貨不手軟

鋪王鄧成波兩仔爺入市不停手，呢輪出手狂掃尖沙咀商廈，早前七億幾買入山林中心全幢，再加碼三億買奇盛中心，全部二線物業，可見有錢押注仍看大升局勢。

《搵銀報》說，鄧成波3.3億購尖沙咀奇盛全幢。舖王鄧成波斥3.3億元，購入尖沙咀奇盛商業大廈全幢。據土地註冊處資料顯示，尖沙咀金巴利道80號奇盛商業大廈全幢，以3.3億元成交，物業樓高14層，地下及高層地下為舖位，現由酒吧以每月20萬租用，而樓上12層樓面，目前由酒店租用，月租約32萬元，物業總樓面約19,923平方呎，以3.3億元成交價計，呎價約1.6萬元，而每月租金收入約55萬元，回報率約2厘。原業主於2006年，以9,800萬元購入物業，持貨12年轉手，獲利約2.32億元，物業升值2.4倍。資料顯示，買家為鄧成波。

第五棍：土地大辯論似吹水

土地大辯論新一波，要市民投票土地供應選項，不過反應劣評不少，包括選項複雜，或有指導性，今次能否用民意牌搶地，尤其爭論日久之高球地保留與否，將要看各力量較量。

《中產報》表示，土地諮詢問卷不記名，結果可信性遭質疑，存六大疑問，市民指複雜難答。土地供應專責小組進入第二階段公眾諮詢，開始巡迴展覽，並派發問卷供市民發表意見。問卷設有十八個土地供應選項以供剔選，亦有開放式問題發表意見。惟首日不少市民反映問卷複雜難答，提出多項疑問。今次問卷以不記名方式進行，雖然每份印有獨立編號，不過有意見認為難以防止有人刻意大量填寫問卷，有機會令問卷結果的可信性成疑。土地供應專責小組主席黃遠輝指出，若發現大量問卷持有相同意見，相信很容易被識破。

土地供應專責小組至七月二日展開全港十八區巡迴展覽，率先在馬鞍山新港城中心及銅鑼灣利舞臺展出，除了有展板，亦即場派發問卷諮詢市民意見。

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