樓市五節棍之長情業主升值不輸比超人

(林木地) 2018年3月31日

第一棍：股市波動樓市頂得住

股市近日大波動，幸好一手盤銷得滿堂紅，二手成交更破頂，反映股市及樓市短期呈分道揚鑣，磚頭價企硬，相信經濟不太差，樓價上升趨勢不變。

《搵銀報》講，5大利淡衝擊，港股急瀉768點，強勢股乏力北水弱，夜期曾失30000關。中美貿易戰談判再現波折，重創環球科網股，港股昨再受牽連急挫768點，在5大利淡消息夾擊下，大市短綫恐防失守30000大關，甚或下試2月低位29129點。

第二棍：老牌地產商四出收購

地產商手頭現金盤滿砵滿，四處尋覓收購機會，今次其士更大手買入恒生商學一批洋房，準備收租用，且有機會重建咁話，連老牌地產商亦到處出手入貨，可見樓市好難睇淡了。

《小超報》報導，恒商沙田洋房，其士4億投得。其士國際（00025）宣布，循招標形式投得恒生商學書院持有的沙田恆樂里5號恒樂苑一籃子洋房，作價近4.03億元。該交易涉及恒樂苑20座洋房，總作價為4.0288億元，其中15伙連租約轉手，租約於今年至2020年屆滿，每月總租金收入49.05萬元，預計5月30日或之前完成交易。

其士國際表示，出價已考慮該區的重建潛力，以及本港物業市場前景，將以內部資源等支付，計劃於適當時間重建該地盤。資料顯示，該項目佔地約4.79萬方呎，如果重建，最高可建樓面面積料約2.88萬方呎。

第三棍：銀主債仔陰溝裡翻船

樓市節節上升，但有業主賣樓要蝕本，可謂陰溝裡翻船也，有新界洋房盤淪為銀主貨，並且低過入市價沽出，真係應驗屋漏偏逢連夜雨，運滯生市都要輸錢。

《生果報》話，銀主盤2,080萬沽，葡萄園兩年蝕234萬。銀主盤陸續有承接，元朗葡萄園銀主洋房，錄買家接貨。據講，葡萄園巴恩大道單號屋，建築面積2,446方呎，實用面積1,555方呎，屬銀主洋房，日前以2,080萬元沽出，實用呎價13,376元。據了解，業主於2016年以2,200萬元買入上址，持貨約兩年，賬面已蝕約120萬元，連同釐印費及佣金，蝕234萬元。

第四棍：空置稅難執行料難產

政府見樓價升溫，一手盤待售數字升，正想推出空置稅廹一手盤增加賣樓速度，不過，由於該類新盤空置數字不迥，且徵稅執行不易，相信又是雷聲大兩點小之吹風行動，最終亦難產。

《小超報》講，黃遠輝：空置稅執行難辣招恐未能打擊樓價。土地供應專責小組主席黃遠輝透露，諮詢將強調3大信息，包括：1、土地供應短缺存在；2、缺地規模達1,200公頃；3、短中期土地供應情況嚴峻。另外，樓市熾熱，政府研究透過新樓空置稅，釋放發展商持有的空置新盤。黃遠輝認為，新樓空置問題不算嚴重，亦憂慮稅項執行困難，或難達政府遏抑樓價的目標。
除了空置稅外，政府過往亦曾推出多項「辣招」。黃遠輝指，辣招能否打擊到樓價，取決於市場情況，在供應遠遠不滿足需求下，恐怕都未能解決到問題。

第五棍：長情業主升值不輸比超人

人人樂道，長實七二年上市持貨至今，計計埋埋股息收入等，賺足五千倍，不過，持有物業亦犀利，有九龍塘業主持貨四十九年，即七三年入市，亦錄得物業升值千二倍，仲未計折算市值租金收入，可見持物業有如持有好股，真係發財方程式也。

《中產報》講，九龍塘牛津道屋地5.6億沽。豪宅交投活躍，九龍塘牛津道屋地，剛以5.6億元售出，該物業具重建價值，樓面呎價逾29155元，原業主為長情業主，持貨接近半世紀，物業升值1190倍。
市場指，牛津道9號獨立屋，佔地10671方呎，該物業樓齡49年，地積比1.8倍，可重建樓面19208方呎，平均樓面呎價29155元。市場消息指，新買家為港商，於內地擁有生意，今番購入物業，不排除重建自用。上址原業主為朱氏老牌家族，於1973年購入物業，持貨45年，帳面獲利5.5950億元，物業升值1190倍。

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