樓市五節棍之新盤混戰打響第一槍

(林木地) 2017年8月19日

第一棍：新世界如意算盤打響

本地薑再以出擊，新世界連續在長沙灣掃入地皮，併吞西九龍大型商業版圖，今次為免同內地財團硬撼，選擇新興商區，如意算盤料會打得響也。

《小超報》指出，新世界30億奪永康街商貿地，呎價冠九龍。長沙灣區一帶急速轉型，上周截標的長沙灣永康街商貿地，結果由新世界發展以接近市場估值上限的29.6748億元投得，每方呎樓面地價達7996元，躋身九龍區商用地樓面呎價第三高，亦是九龍區商貿地樓面呎價新高。僅約半年時間，新世界已經購入賣地表三幅長沙灣商用地，總地價近150億元。

新世界剛奪得的永康街商貿地，前身為汝州西街熟食小販市場，位於永康街、汝州西街與永明街交界，佔地約3.09萬方呎，可建總樓面面積約37.11萬方呎，上周五截標，共收到9份標書，包括長實（01113）、新地（00016）及羅氏地產等本地發展商。

第二棍：新盤混戰打響第一槍

早輪一手盤靜了一下子，最近又再起動，係由荃灣西爆出第一槍，由華懋同長實同期搶客，荃西越賣越快，價錢仲做得唔錯。

《阿爺報》話，全．城匯低市價15%搶灘，地價平開價克制，兩房入場費540萬。荃灣西新盤拉開戰幔。華懋以低市價15%推出荃灣全．城匯首批191伙，平均呎價18,062元，最高折扣20%，折實平均呎價14,449元，為今年以來荃灣西折實平均呎價最平新盤；兩房折實入場540.4萬元，三房折實入場982.8萬元。毗鄰的長實海之戀．愛炫美落實本周六以先到先得方式推售80伙，擺明正面截擊，涉及單位包括與全．城匯重疊的兩房戶及三房戶。

華懋集團銷售部總監吳崇武形容，全．城匯首張價單是「全城哄動價」，因當年投地時地價較低，令開價可以克制。首張價單涉191伙，分佈於第1、5及8座，包括129伙兩房戶及62伙三房戶，價單折實平均呎價14,449元，較同區新盤折讓15%。

第三棍：老牌屋苑車位有價有市

居屋成為二手靜市奇葩，而細細粒車位亦奇兵突出，有火炭老牌屋苑車位創高價，要一球半成交，買家係隔離豪宅貴客承接咁話。

《中產報》指出，近期車位頻錄高價成交，沙田火炭銀禧花園一個車位以151萬元易手，創該屋苑新高。上址為火炭銀禧花園L2層單號車位，現時月租收入3300元，連租約沽出，惟新買家未決定作為自用或收租用途。目前該屋苑車位市值月租3800元，若以此計算，料回報2.6厘。

銀禧花園對上一宗創新高車位於上月錄得，作價150萬元。該屋苑單位與車位比例，大約4至5個單位，才有一個車位，車位有需求，尤其當區內御龍山落成後，銀禧花園不少車位買家及租客，來自御龍山。

第四棍：春江鴨吼實工廈

新政府上場，又有新政風聲傳出，最新係重啟活化工廈，而家投資市場欠炒作主題，相信在新政下，將有春江鴨出手帶頭入市。

《搵銀報》報導，政府研重推活化工廈，租金、售價隨時再上！葵涌美適工業大廈發生奪命火警。特首林鄭月娥昨日主動提出，要有新思維處理工廈政策，研重推活化工廈政策，勢將影響未來工廈市場的發展！

林鄭月娥指出，已經要求發展局從3方面檢討工廈政策：(1)研究重新啟動在去年3月結束的活化工廈政策申請，但前提是消防安全不可以妥協，亦即是大致維持，由單一業主申請重建或整幢改裝；(2)研究放寬舊式工廈低層部分的用途，研助業主整合業權申重建改裝；(3)研究是否有空間降低工廈強拍門檻，協助工廈業主整合業權去申請拆卸重建或改裝。

第五棍：公屋富戶高追造王

公屋居屋輪流破頂，今次又輪番到黃大仙鳳德?，綠表公屋未補價每呎要賣七千七，新買家為公屋富戶。
《中產報》指出，鳳德?實呎7713元，貴絕九龍公屋。本月雖暫錄22宗居二市場成交，卻不乏新高個案。黃大仙鳳德邨有2房戶未補價實呎直逼8000元，創九龍公屋新高。

綜合房委會及代理資料，鳳德?雪鳳樓低層11室，實用376方呎，以290萬元（未補地價）成交，實呎7713元，呎價創九龍公屋新高。原業主於1998年以20.8萬元（未補地價）購入，帳面獲利269.2萬元或近13倍。事實上，同面積的中層細兩房單位，今年3月做價亦僅195萬元（未補地價），意味同類單位樓價不足半年已急升近100萬元或近五成。富誠地產分行經理陳錫金表示，新買家為居於區內的公屋富戶，見新修訂的公屋富戶政策將於10月實施而購入上址。

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