樓市五節棍之年底樓市變數莫測

(林木地) 2017年8月12日

第一棍：年底樓市變數莫測

樓價升，但供應量開始排出倒海而來，在一手樓供應壓境下，新政府似蠢蠢欲動推出新政，年底前樓市變數多的是也。

《太公報》指出，申預售兩月增近3000伙，累積待批撲萬伙，新盤戰場移師九肚山康城。未來潛在供應正來勢洶洶，發展商亦不敢怠慢，開始部署今年底至明年初的賣樓計劃，過去兩個月近3000伙住宅樓花單位申請預售，令累積待批預售的單位升至逾9300伙，為四個月的新高，且預計未來新盤戰場將是沙田九肚山及將軍澳日出康城。

第二棍：靚資產一拆二變三

繼早前長和重組大增市值後，老牌地產商九倉亦出招，分拆旗下黃金組合，包括海港城及時代廣場等王牌，將公司一拆二後，個股價急急上升，可見將資產執來執去，亦變相製造大批利錢。

《搵銀報》話，九倉擬分拆2300億物業，股價破頂，吳天海：大股東無意減持，小股東1：1收新股。繼脫手電訊和有線電視後，九倉落實重組投資物業組合，將旗艦物業海港城、時代廣場等6個價值2,300億元的香港投資物業分拆獨立上市，已獲聯交所批准。

九倉主席吳天海強調，建議猶如將九倉「一分為二」，大股東無意從中減持股份或增派息，系內也未有其他重組計劃。不過，有分析認為，九倉分拆後，有利家族部署進一步重組會德豐（00020）一事。

分拆消息獲券商視為可釋放相關物業價值，九倉和控股的會德豐昨午市急升逾一成，其中九倉升14%，收報79.65元，創歷史新高，成交達15.3億元，最新市值約2,417億元。

第三棍：鋪王劈租誘客

鋪市仲未見起色，好以鋪王旗下尖沙咀鋪位，要租出都要減租六成，在吉鋪滿街下，投資者惟有減租吸客，呢個減租前還未完。

《文人報》講，鄧成波尖沙嘴舖劈租六成。一直為吉舖重災區尖沙嘴加連威老道，近期出現劈租成交。市場消息指，該舖為加連威老道67號地舖，新近以15萬元租出，以舖位面積2013方呎計，呎租74.5元。資料顯示，該舖由資深投資者鄧成波家族持有，於2012年以2.05億元購入加連威老道67及69號相連地舖。該舖於2012年10月獲連鎖品牌D-MOP以35萬元承租，不過開業1年後提早遷出。若將是次租金與2012年月租相比，租金大劈近六成。

第四棍：公屋輪候冊直迫五年

公屋輪候冊有增長無減少，最新一般家庭增至近五年，看來近期公屋及居屋輪流新高，並非事出無因，始終購買力仍絡繹於途。

《生果報》說，房屋署今公佈最新公屋輪候冊數字，截至今年6月底，輪候上公屋有27.78萬宗申請，當中一般家庭申請達15.02萬宗，較今年首季14.73萬宗，短短三個月急增2900宗申請。而一般家庭輪候時間已增至4.7年。而非長者一人申請，則有12.76萬宗，較首季減少約1,000宗。

本來一般申請者平均上樓時間由去年底4.7年的歷史高位，回落至今年3月的4.6年，但現時再重返歷史高位。
房委會網頁指，以一般申請者（即家庭和長者一人申請者）平均約3年獲首次編配單位為目標，平均輪候時間為約3年的目標，並不適用於配額及計分制下的非長者一人申請者，而一般申請者的平均輪候時間，是指在過去12個月獲安置入住公屋的一般申請者的輪候時間平均數。

第五棍：公屋居屋輪流稱王

公屋居屋輪流稱王，賣出創新高價已非甚麼新聞，好似沙田愉翠苑，同埋市區天富苑，都賣出個新高紀錄，咪話購買力枯竭，低價買家一直有接貨。

《太公報》說，愉翠苑癲賣765萬新界居屋稱王，天富苑綠表售368萬，持貨八年升值逾4.2倍。私人住宅樓價高企，部分準買家轉投入場門檻較低的居屋市場尋寶，刺激已補地價的居屋售價水漲船高。其中，位於沙田的愉翠苑再誕居屋王，有一伙三房單位以765萬元連地價易手，登上新界最貴居屋王寶座。

愉翠苑剛錄本月首宗成交，單位位於A座高層02室，實用面積650方呎，採三房間隔，雖然室內裝修陳舊，但享開揚景觀，而且物業早已交吉，所以原業主今年初以820萬元連地價放盤，叫價非常進取，惟見放盤半年仍未獲承接，終連減多口價，累計減價共55萬元或6.7%，終以765萬元連地價易手，為新界區居屋造價新高，實用呎價11769元。

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