樓市五節棍之豪宅蝕讓血案頻生

(林木地) 2016年4月23日

第一棍：老美賓架來港爭樓按

全球水浸，一度因金融海嘯退出港按揭市場的美資銀行，最近重張旗鼓，並以低息搶樓按，首階段H按加1.6%，先吸一批轉按客仔，看來爭生意減息將有利一眾業主。

《阿爺報》說，花旗攻轉按推低額H按。銀行減按息潮蔓延，再有銀行加入H按低息爭樓按市場。花旗銀行推出全新H按優惠，低至H+1.6%，鎖息上限低至P-2.5%，比之前最低H按息H+1.7%為低，貸款額低至100萬元起，積極爭奪轉按市場。

業界人士指出，近月多間銀行調低H按息率，由過去的全期H+1.7%，調低至全期H+1.6%（即實質供樓利率為1.83%），但大部分銀行要求最低貸款額由200萬元起。花旗銀行此次全新H按計劃，貸款額低至100萬元，明顯針對轉按市場。

第二棍：豪宅蝕讓血案頻生

被喻為今年最大血案慘蝕個案，有個持香港身份証內地人士，賣出貝沙灣五年貨，唔見了六千幾萬，跌市賣樓真係好傷心。

《太公報》表示，貝沙灣洋房持貨五年慘蝕6400萬。二手蝕讓蔓延全城，無論豪宅或中小型住宅俱蝕讓。其中，貴為薄扶林豪宅新指標的貝沙灣，有洋房劈價6000萬元以1.1億元賣出，原業主五年慘蝕逾6400萬元，料屬屋苑入伙以來最大宗損手個案。

據土地註冊處資料，貝沙灣五期雙號屋，實用面積3610方呎，為下行式花園洋房，市傳去年以約1.7億元放賣，唯一直乏人問津，直至近日終登記以1.1億元售出，比叫價大劈6000萬元，洋房折合呎價僅約30471元。據資料，原業主於2011年底斥資約1.664億元一手買入物業，持貨至今以1.1億元賣出，帳面已蝕約5640萬元，若連同釐印費等支出，料合共損手逾6400萬元，為項目入伙以來最傷。而新買家透過海外註冊公司承接上址，需額外支付買家印花稅及雙倍印花稅，涉稅達2585萬元。

第三棍：旺區拆貨劈價六折

年多前拆場拆商廈賣過滿堂紅，今天潮來潮去，零售消費不景，尖沙咀拆場淪為銀主盤，開價較買入六三折，相信唔平想搵人接貨都難。

《小超報》話，首都廣場銀主舖150萬起拍。零售市道不景，一些由大業主拆售的「拆場」更受影響。尖東首都廣場1樓一個單號舖位，近月已淪為銀主盤，銀主新近委託拍賣行在下星期推出物業拍賣，開價僅150萬元，較原業主3年前的購入價約406.6萬元，勁挫約63.1%。此外，同區嘉芙中心中層全層，則遭內地業主以2500萬元放售，若以放售價沽出，業主動輒要蝕逾410萬元。

淪為銀主盤的舖位，位於漆咸道南61至65號首都廣場2樓，屬於一個面積約70方呎的單號舖，原於2013年1月由兩名人士聯名購入，作價406.6萬元，呎價達5.8萬元。

第四棍：港樓跌未完

內地增長動力減，加上本港經濟缺乏動力，外資行幾乎一致睇跌港樓，又有大行話港樓跌多兩成。
《阿爺報》指，里昂料港樓半年跌兩成。里昂亞洲研究部主任喬毅文在電話會議上指出，內地的外匯儲備正在下跌，自2014年已有8,000億美元資本外流，令人民幣有機會於明年下半年與一籃子貨幣脫。屆時，估計人幣民將貶值至8元人幣民兌1元美元，挫幅達25%，及至2018年年中會回升至兌每美元7元。

喬毅文續指，內地資本外流主要由於利率持續下降及投資回報低，同時反貪政策亦造成資本外流，以及去年底推出人民幣匯率指數，預計人民銀行有機會在未來半年至一年內再度減息，而投資市場低迷情況有機會持續至少半年。

第五棍：天價銀主貨有市場

天價豪宅銀主盤開放，有個別大孖沙諗住執平貨，有唔少參觀人到場，據講底價一億一，通常銀主貨有數圍，相信賣出機會亦唔少。

《阿爺報》講，亞洲樓王銀主盤底價傳1.1億，直擊天匯拍賣單位，競拍先交980萬本票。「亞洲樓王」天匯早前驚現銀主盤，起拍價達9,800萬元，創近年最大額住宅銀主盤紀錄，消息對樓市猶如「一盤冷水兜頭淋」。物業首度開放給有興趣人士參觀，由於今次拍賣單位的銀碼超大，據悉單單參加競拍的本票已要980萬元，業界預料物業底價或許在1.1億元。

今次拍賣的天匯39樓B室單位，實用面積2,476方呎，屬項目的較高樓層，40樓至46樓又稱為60樓至88樓，將連同車位出售，以開價計算呎價約39,580元。物業項目保安極之嚴密，負責代理的世紀21測量師行昨日明言不接受傳媒參觀單位，經過重重關卡後才得以進入單位現場，一睹這個天價銀主盤的廬山真面目。

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