樓市五節棍之元朗大盤埋身肉搏

(林木地) 2015年11月28日

第一棍：元朗大盤埋身肉搏

一手市場打埋身肉搏，今次係供應重災區元朗，呢次由兩大孖沙出招互片，鬥平鬥按揭，今次地點超人盤小勝，但論質素可能新地會看高一線。

《香港雙報》直擊，元朗新盤大戰，峻巒平價鬥世宙。元朗新盤大戰硝煙四起，新地峻巒首批提供最高11%優惠，折實呎價約10851元，較長實地產世宙折實呎價11950元低9.2%。新地業務部總經理張卓秀敏表示，集團向來按自己步伐推盤，定價不能與市中心的樓盤比較，對項目的銷情相當有信心。長實執行董事趙國雄指兩個項目距離較遠，位處不同區，故不具可比性，各有各做。

第二棍：煥然壹居無風起浪

《香港雙報》報導，煥然壹居多風波，單身申請或撤銷。市建局日前放寬單身人士申請資助房屋項目「煥然壹居」的資格，消息隨即引起社會極大迴響，有市建局非執董狠批市建局在未給予董事充足討論下「先斬後奏」，舉動違反政策原意，聯署要求該局加開會議討論。此外，房協主席鄔滿海指做法雖無不妥，但會加劇申請人對資助房屋的要求。

「煥然壹居」項目首設單身人士申請資格，對「無殼蝸牛」本屬天大喜訊，惟多名市建局非執董反對，有關安排隨時被推翻。就容許單身申請人入息上限達6萬元，市建局非執行董事蔣麗芸質疑，有人企圖令董事會無法充分討論改變銷售安排，直斥「這麼重要的政策改變，是基於什麼因素及背景，我們之前都沒有作出商討。而他(蘇慶和)亦未有就昨日的會議展開單獨的議程，我覺得這是不應該發生的事。」

第三棍：中環賓架變大淡友

中環賓架大部分轉軚睇淡個市，今次有外資行大手劈價，話樓價有機會跌三成，仲話要跌兩年先夠，呢次預言準唔準，真係各有各說。

《文人報》表示，瑞銀：未來兩年樓價可跌三成。瑞銀昨發香港策略報告，一次過唱淡香港經濟、樓市、股市及零售，預計明年本港經濟增長可能放緩至1%，樓價亦會在未來兩年大跌最多三成，並警告隨著自由行消費能力下跌，與旅遊相關職位將大幅收縮，至明年底失業率最壞情况可上升至5.2%。

瑞銀報告稱，各種數據顯示香港經濟或已步入了一個長期下行循環（down-cycle），惟稱很多看淡的投資者依然低估了香港經濟下滑的速度及程度。該行預計明年香港經濟增長將由今年首三季的2.5%大幅放緩至1.0%，更預計最差情况下會倒退2.5%。

第四棍：大孖沙年尾散貨

新地出貨好急，連港島樓都加入散貨，仲有方法借埋錢俾準家籌首散，變相用半成上車買樓，看來地產商準備用盡方法挾買家入市咁話。

《太公報》指出，明德山首創15%抵押貸款，5%首期，37萬元可做業主。一手供應海量殺入市場，購買力逐步被扯散，新盤要靠玩財技突圍。新地（00016）西營盤明德山，首批50伙平均呎價23750元接近同區新盤，首創引入類似過度性貸款的物業抵押貸款，港人買家可利用已供斷的物業，當抵押向發展商借15%大訂，其間免息免供免手續費，收樓後需連同餘款80%同步清還，若以一房749.9萬元計，理論上買家實質只需付5%首期即約37萬元便可上車。

新盤競爭層面由鬥平擴展至鬥財技，發展商一窩蜂由旗下財仔提供高達80%一按搶客後，經常以五花八門的付款優惠吸客的新地，旗下明德山不例外提供80%一按及25%二按外，更破天荒引入抵押性物業貸款。

第五棍：大型代理存亡之秋

國產代理攻港，本港大型代理在大陸地盤又被人瓜分，在形勢險要下，創辦人再度出山應戰，不過以往上一代創辦人再回歸，企業通常未必能重振雄風，今次會否例外要拭目以待。

《文人報》講，施永青重掌中原督師攻內地重整架構應付激烈競爭稱與上市無關。正部署上市的中原集團，近期連續出現人事變動，該集團發出內部通告，於2011 年卸任中原集團董事局主席的創辦人施永青，將於下月起重掌集團，出任主席兼總裁；10 多年前由中原地產執行董事轉任為顧問的張奕威，亦「出山」任IT執行董事一職。施永青表示，今次人事變動與部署上市無關，主要是因內地競爭激烈，故希望助集團開拓內地業務，當中會積極發展互聯網相關業務。

中原集團管理層近期接連出現人事變動，其中今年9 月底，集團創辦人之一的王文彥，重新獲委任為集團旗下三家子公司的董事，當時的中原集團主席黎明楷回應稱，此舉是讓王文彥重新了解集團運作，從而為上市計劃作出決定。

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