樓市五節棍之年關難過代理難頂

(林木地) 2015年10月31日

第一棍：年關難過代理難頂

人無千日好，花無百日紅，呢次成交淡市維持好耐，但仲未見起息，業界喊救命，連大行都跪低，虧本歷來最多，臨近年關將更難捱。

《太公報》報道，樓市冷18代理爭一單生意，中原本月虧損2000萬五年來最「甘」。樓市陷冰河期，十月份二手住宅暫時只有1629宗買賣登記，全月料不足2000宗，情況慘過「沙士」，甚至創有紀錄新低。在僧多粥少下，全港逾3.6萬名持牌代理爭崩頭，最少18人搶一單生意，搵食愈趨艱難，連本港龍頭中原地產也要蝕，本月虧損2000萬為「五年來最『甘』！」代理淘汰戰一觸即發。

據土地註冊處數據，十月份首26天，全港二手住宅買賣僅錄1629宗登記，較九月同期的2569宗急跌37%，期內成交總額僅101.44億元，同比大瀉43%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮估計，全月二手住宅登記僅約2000宗，為1996年有紀錄以來新低，相對2013、2014年初的辣招期及2003年「沙士」時期的單月2200至2500宗水平更為慘淡。

第二棍：市旺市淡有大交易

有人辭官故里，有人連夜趕科場，基金大佬賣銀座商廈獲利，本地投資者大手買入，看來市好市淡一樣有大買賣。

《生果報》話，磁帶大王斥8億，買荃灣銀座式商廈。投資氣氛轉淡，基金亦減持物業。由外資基金鵬里資產管理持有的荃灣百悅坊全幢銀座式商廈，剛以8億元轉售，買家為資深投資者「磁帶大王」陳秉志及「代理舖王」蔡志忠等人。

百悅坊位於荃灣川龍街118號，前稱荃灣豪華廣場，鵬里於2012年向「玩具大王」蔡志明以5.15億元購入。物業由地庫至17樓，地盤面積約9,190方呎，總樓面88,524方呎，以成交價8億元計算，呎價9,037元。基金持貨3年多，獲利2.85億元，升值55%。

第三棍：民生商場好搶手

改名後領展賣資產一樣咁積極，仲係高過估值賣出五個商場，有租收磚頭依然搶手。

《文人報》講，領展售五商場共套現逾17億，領展今年首度推出招標的5個商場開標，其中最具規模的粉嶺嘉福商場，由資深投資者馬亞木以5.88億元投得，而去年連番投得6個商場的資深投資者林子峰，是次亦再度添食，以1.1億元投得柴灣峰華商場；此外更有內地發展商有關人士成功以4.86億元投得香港仔田灣商場，5商場共套現17.16億元，比今年3月估值12.69億元高約3成半。

資深投資者馬亞木繼去年以2.47 億元購入葵涌葵興商場後，最新再購得嘉福商場，中標價較估值高逾33%。香港仔田灣商場則由佛山順聯集團陳錦泰以4.86億元投得，中標價高估值約55%；至於藍田廣田商場則由譚偉略等人以4.07億元承接。

第四棍：賣豪宅慘蝕廿球

賣樓必賺年代將過去，呢個調整期開始，有人大手斬倉，一手新樓買入二手賣出，足唔見二十球真金白銀，真係中鎗躺下。

《搵銀報》謂，九龍塘Eight College損2千萬沽。豪宅錄得大額蝕讓，九龍塘Eight College低層單位大幅劈價兩成售出，成交價僅4,638萬元，連同雜費計算業主實蝕近2,000萬元，為本年最大宗蝕讓成交。

蝕讓個案蔓延至傳統豪宅地段九龍塘區，土地註冊處顯示，九龍塘書院道Eight College 2樓單位剛錄得成交，成交價僅4,638萬元，並連一個車位售出，單位實用面積1,777平方呎（建築面積2,420平方呎），實用呎價2.61萬元。

第五棍：賣樓借埋錢少資金回籠

業主賣樓要借錢回買家又興起，仲好似越借成數越多，有盤仲向個客借足八九成，好以半山南豐盤就過億樓都借八成，而家西環盤又借九成備用，借錢後看來賣樓將越來越少資金回籠。

《月亮報》指出，加多近山誘客，推九成備用一按。再有發展商推出高成數按揭，九建旗下堅尼地城加多近山推出九成備用一按計劃，項目周六起將以先到先得方式推售37伙，包括昨原價加推23伙，平均呎價32,819元，折實平均呎價28,881元。

加多近山現時尚餘約56伙待售，發展商昨公布旗下財務公司將推出最高按揭率達九成備用一按，適用於所有已開價待售單位，免收手續費及提早還款罰息，首三年利率P減3.1厘（P為5.25厘），及後全期利率以P計算。

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