【東示置業】港人買樓如西餅,短炒難獲利

2015年7月14日

香港樓價貴到難以負擔，不少港人見日圓匯價屢創新低，加上憧憬2020年東京奧運帶來經濟效益，於是紛紛到日本做業主。

日本樓市好像很熾熱，但有當地經濟分析員大潑冷水，指日本住宅單位空置率持續上升，目前的「好景」只是中國買家製造出來的泡沫，隨時會爆破，在日本置業亦不適宜短炒。我們將一連三天報道東京置業的夢想與現實。

日本房地產業內人士估計，以東京都市中心最近一年成交的住宅為例，3成業主都是中港台買家。在港人熟悉的新宿區，一間實用面積約200呎的二手單身公寓，一度開價低至40萬港元，在今時今日樓價瘋狂的香港，這筆錢很可能連首期都不夠。

世紀21中華物業董事楊官華指該公司近8成客人都是香港買家，形容客人買樓有如買西餅般「一打一打咁上」，「基本上不會細看，只要銀行估到價、肯借錢，又有租收、租金夠供樓之餘有少許利潤都肯買」。楊官華把東京的單身公寓比喻為油尖旺劏房，不愁無租客，公司代理的樓盤出租率更接近100%。扣除租金收入稅、租務託管費等，業主的實際回報率仍有6厘左右。

不過，看看數據就知道事實並非如此理想。東京樓價由2013年至今升逾兩成，同期日圓對港元匯價同樣下跌逾兩成。假設在2013年9月以7.8算買入一個1000萬日圓（約78萬港元）的單位，到上個月匯價低見6.2算，業主單在匯價上就蝕了16萬港元。

楊官華對日本樓市仍然樂觀，「如果10年後樓價升一倍、匯價回升至10算，不得了」，但他提醒業主，在東京置業不能短炒，適宜中長線持有，相信要等5至10後才有機會「回本」。

香港人近年掀起到日本買樓的熱潮，不少人可能已經忘記上世紀90年代日本泡沫經濟爆破的慘痛教訓。當地樓價相比25年前仍然下跌7成，租金跟隨樓價一直下跌，業主至今仍未敢加租。

榊淳司說，目前全國共有820萬間空置住宅，加上日本人喜歡住新樓，每年新建住宅就有100萬間，另一方面日本人口卻持續下降，在一些較偏遠的縣，空置住宅即使免費也沒人要。日本智庫野村總合研究所上個月發表的報告顯示，假如不拆除空置住宅及減少新建住宅，到了2033年全國就會有約2150萬間空置住宅，令空置率上升到30.2%，換言之每3間住宅之中，就有1間是「吉屋」。

即使在首都東京，目前住宅整體空置率亦有11.5%，當中租賃住宅空置率更高達20%，榊淳司預言10年後空置率肯定進一步上升，直言「對海外買家拼命買樓感到奇怪」。

榊淳司認為，樓市熾熱氣氛是海外買家製造的泡沫，「東京都市中心高層住宅3成都是中國買家，假如他們不買的話，樓市亦未必出現目前的泡沫」。一旦中國買家停止買樓，泡沫就可能爆破。

受惠東京奧運熱潮，灣岸區的樓價因為奧運場館建設而不斷攀升，榊淳司表示升幅目前經已停止，認為奧運完結後樓價定必下降，「興建場館、大批遊客到訪消費不過是一瞬間的事，日本人口不會因為東京奧運而上升吧」？

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