樓市五節棍之公屋山雞變成鳳凰

(林木地) 2015年1月31日

第一棍：收租佬癲價搶地

公屋商場收租佬，最近大變身，首度出擊搶大圍站商場空手而回，今次再入標觀塘政府地，以高出兩成估價盲搶地，但今次領匯取得土地，不少分析員話可能大進取，對公司轉型睇法唔多看好。

《舊報》講，領匯首奪官地觀塘商地靚價批。領匯(0823)變身發展商！公司上周五入標觀塘順業街地皮，首度落場競投官地，便告報捷，更以牽頭姿態與南豐合資，中標地皮，作價58.6億元，除超出市場估值上限多達兩成外，每平方呎樓面地價6,630元，更刷新九龍東商業地皮紀錄。

早前截標兩幅官地昨突擊開標，當中觀塘順業街商業用地破天荒由受惠證監放寬房託基金發展物業限制，首次入標的領匯，牽頭夥拍南豐，破天荒首次中標物業發展項目，作價58.6億元，折合每平方呎樓面地價6,630元。

第二棍：公屋山雞變成鳳凰

上車樓越來越值錢，供不應求下山雞變成鳳凰，好似新界公屋，亦搶高至一萬元一呎，仲突破全港高位，呢次瘋搶潮好戲在後頭。

《舊報》稱，粉嶺公屋呎價1.16萬，貴過同區私樓，癲價史上最牛。邊個話公屋唔值錢？近年蚊型單人公屋破頂成交不絕於耳，但究竟公屋樓價「瘋癲」到甚麼程度？日前粉嶺華明邨就有開放式戶以自由市場價170萬元獲承接，實用呎價高逾1.1萬元水平，打敗黃大仙鳳德邨舊有紀錄，以新界貴過市區姿態，成為全港史上呎價最貴公屋王。

第三棍：政府加大推地力度

政府土地供應不足，最近狂推細地，引來不少競爭者，發展展打完郊野公園改用途主意，現在針對棕地作後備，準備推出冇咁大爭土地，解決土地荒。

《搵銀報》表示，陳茂波：「棕地」建屋高密度發展。政府積極研究改劃「棕地」建屋，發展局局長陳茂波指，洪水橋及元朗南等「棕地」研究最少需時3年，會盡量作高密度住宅發展，亦會預留商業地，提供足夠的就業機會。

陳茂波在網誌表示，「棕地」泛指已改作貨櫃及回收場等的荒廢農地，大部分由私人擁有，但土地分布零散及混亂，故希望通過整區的綜合規劃，興建醫院、學校及公園等基建配套，以釋放更多土地作高密度的發展，除住宅外，亦會預留土地作經濟活動，以提供就業機會。

第四棍：樓盤銷售爭議多

上年一手盤賣得滿堂紅，不少代理遇上及時雨，生意有幫補，但交易大旺自然投訴多，地監同銷監正密切準備抄牌，以調控樓盤銷售違規。

《太公報》話，投訴地產代理急增近三成。一手市場去年主導樓市，成交大旺，連帶地產代理監管局收到關於地產代理從事一手買賣的投訴個案也大升約27%，當中以涉及佣金回贈及代客墊支入票等為主。

在發展商發力推盤下，根據土地註冊處資料顯示，去年一手住宅買賣登記量是7年的新高，超過1.68萬宗，而且佔整體住宅登記量約26.4%，高於過往一般只佔一成多或以下的比例。地監局主席梁永祥也指出，去年樓市是以一手主導，該局除向代理發出多份關於處理一手買賣的執業通告外，亦巡查多達75個在售樓盤，較上年多逾15%。而去年所收到有關代理在處理一手住宅買賣的投訴個案有56宗，較上年44宗多27%，主要涉及未有履行有關回贈的承諾、誤導按揭申請資料及「代客墊支」等。當中有關代客塾支的佔11宗，較2013年大增9宗，除1宗因資料不足取消調查外，2宗已轉介紀律委員會處理，8宗現正調查中。

第五棍：梁粉地產商唔投地

香港地產商策略五花八門，最近不少地皮推出，吸引陳年地產商再度出台，連中外資都爭地，但恒隆就話保持按兵不動，等人唔山手佢再入市咁話。

《搵銀報》謂，陳啟宗：今年樓市OK，金管局指尚需觀察走向。聚焦內地的恒隆地產(0101)，去年乘樓市升勢推售君臨天下貨尾，令物業銷售營業額亦勁升2.9倍至98億元。不過董事長陳啟宗明言，公司將維持在其他發展商不入貨時，才會買地，實行按兵不動，集團仍持有約700個住宅單位，將適時出售，未來亦不擔心公屋及居屋供應增加會影響到集團，今年樓市情況屬「OK」。

恒隆地產去年物業銷售營業額急升2.9倍至98.1億元，主要由於去年出售的單位數目，按年增加51%。雖然物業銷售數字急升，但董事長陳啟宗明言，但集團會維持一貫態度，沒有發展商參與才會買地，而本港其他發展商資金充裕競投地皮，暗示短期內公司仍在賣地市場按兵不動。

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