樓市五節棍之西區樓市烽煙四起

(林木地) 2014年9月13日

第一棍：港鐵大圍站連夜趕科場

政府大力推地，巨型項目一浪接一浪，好似無幾耐市建局賣完觀塘重建發展後，港鐵亦漏夜趕科場，推出大圍站大件項目，呢個項目早兩年拎出來要總投資近三百億元，今次相信補地價錄政府劈價後，才吸引市場注意力。

《誠報》講，大圍站項目急重推，周一截意向。繼市建局旗下觀塘市中心項目二度重推成功售出之後，曾於2012年流標的大圍站上蓋項目亦捲土重來。港鐵（066）宣布，旗下大圍站上蓋項目，將於今日起至下星期一（9月15日），招收發展意向書。項目約可提供2,900個住宅單位，相當於全年供應目標之約15%。有測量師認為，由於項目規模龐大，市場預計總投資額料近300億元，故發展商入標意欲料仍視乎補地價金額及招標條款而定。

大圍站項目兩年前曾經流標，截收意向書階段曾收到15份發展意向書，最終截標時卻只收到三份標書，入標發展商包括長實（001）、新地（016）及恒地（012）。

第二棍：自由行少鋪市堪憂

內地客掀起滿城風雨後，隨時而來是本港消費市場漸衰退，有市場人士預測，旺區鋪位將有排跌，尤以奢侈品消費受影響最大，且旺區二三線料下跌幅度最大。

《免費報》指出，自由行消費模式變舖租趨跌。內地自由行來港人數續增，但消費模式改變，令商舖租金現下調壓力。DTZ戴德梁行林應威指，二三線街舖在空置率上升下，個別租金已回落兩成；至於一線街舖亦受珠寶金飾及電子消費品生意額下跌影響，國際品牌承租將見保守，但仍待觀望多一兩個月，料年內一線街舖租金持平發展。至於寫字樓方面，該行陶汝鴻稱，核心商業區寫字樓空置率仍偏低，中環及金鐘租務需求穩健；該行阮仲賢指，本季以內地證券公司擴充較多，但第四季有新供應，料對市場構成壓力，但大幅減租情況不會出現。

第三棍：西區樓市烽煙四起

新盤市場旺場，最近戰區向西移，由多個港島西物業掀起一場場搶吸購買力，今次銷情同告捷，又以細單位最受觀迎，並以開放戶同一房最吸引，應驗個單位逾細逾值錢反應。

《小超報》講，南里40伙即沽清 KH首批售70% 西區5盤逾百伙周末混戰。西區一手散貨潮持續，昨日再有2個新盤同日登場，其中華置（00127）西環南里壹號首批40 伙即日沽清，會德豐地產西營盤KENSINGTON HILL首批30伙則沽出70%。西環貨尾包括新世界（00017）EIGHT SOUTH LANE（ESL）及遠東發展（00035）尚嶺，亦有買家追捧，令到西區4 盤單日共售出近百伙。由於多個發展商都急急再加推西區單位，周五起將有5盤逾百伙展開混戰。

第四棍：拆場多人分一杯羹

鋪位拆售前方興未艾，連早年政界人物亦想分一杯羹，好似新界有個劏場，居然連落屆議員亦到場洽購，可見市場水浸，手上有閒資亦急忙搵磚頭分散投資。

《舊報》指出，李華明洽購「壹號總站」舖。拆售項目如一浪接一浪，吸納巿場資金。佳寶集團持有的屯門青山坊2號「壹號總站」，日前獲前立法會議員李華明洽購，消息指項目至今有180個單位已獲認購。

美聯旺舖項目總監廖文傑表示，屯門青山坊2號「壹號總站 (ONE TERMINAL)」反應理想，截至上周日(7日)為止，共180個單位已獲認購，日前前立法會議員李華明到場洽購，預計中秋節檔期應將累積售出逾200個單位。項目共300個單位，建築面積由48至162平方呎。據悉，入場單位早獲預留，目前入場費逾260萬元起。

第五棍：鋪市高手速賺五十球

鋪市一向高手雲集，最近由代理業掌舵人，轉戰投資者的蔡老闆，成功趁市況熱鬧下，拆售商場大撈一筆，好似繼英皇道拆場熱賣後，近日再下一城，沽出尖沙咀連租約商鋪，前後兩次拆售該項大鋪，埋單計數賺五十球，足見投機眼光準繩度甚高。

《搵銀報》表示，金巴利道火鍋店5000萬易手。市場消息指，資深投資者蔡志忠以5,000萬元沽出尖沙咀金巴利道舖位。

手物業為尖沙咀金巴利道64至66號低層地下舖位，面積約3,500平方呎，租客為連鎖火鍋店，以約5,000萬元易手，現舖位每月租金約12萬元，回報率約2.88厘。蔡志忠於2009年以約3,000萬元買入物業地下3號舖及低層地下全層，並於2011年以2,980萬元先沽出地下3號舖，如今以5,000萬元沽出低層地下，合共套現約8,000萬元。

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