東亞 - 剖析香港樓市現況

2012年6月8日

東亞銀行於本月6日發表2012年6月號之《經濟分析》指出，今年首季的樓價為一年家庭入息中位數的9.9倍，顯著高於過去20年平均倍數為7.7倍之水平。日後利率若出現攀升，業主將可能面對供樓的困難。

然而，本港金融體系的基本因素穩健，減輕了樓市泡沫風險所帶來的衝擊。監管機構收緊對住宅按揭的貸款要求，而政府也推出了遏抑樓市投機炒賣的措施。目前，香港並沒有出現通常由樓市泡沫引發的按揭信貸急增問題。

相信這是因為1997年樓市泡沫爆破所引發的負資產痛苦經歷，令現今香港市民不再盲目樂觀地看待樓市。此外，在戰後出生的嬰兒潮人口中，不少已接近退休年齡，他們大多已償還按揭貸款。因此過去10年，並無按揭貸款負擔的業主人數，已由505,375人上升至741,433人。

與此同時，市民對小型房屋單位的需求不斷上升。在2001至2011年間，家庭住戶數目增長14.1%，超過同期5.4%的整體人口升幅。離婚及結婚個案上升，是導致小型家庭數目增加的主要原因。

小型房屋單位的供應於近年卻是顯著下降。內地投資者來港置業，加上香港高收入人士數目增加，形成市場對大型單位的龐大需求，發展商也樂於興建大型單位以滿足市場需要。結果，小型房屋單位的租金及樓價飈升，令私樓租戶陷入「捱貴租」和「買貴樓」的兩難局面。

住屋是生活必需品，佔住戶開支31.7%。長遠而言，自置物業對家庭財政開支帶有穩定作用，因而成為香港家庭普遍的投資選擇。然而樓價大幅攀升，令買樓所需的首期金額超出了一般家庭可以支付的能力範圍。用家的置業需求未有得到適當的處理和回應，已引起社會大眾的不滿，這將會是新一屆政府最必須急切面對的挑戰。

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