樓市五節棍之：外資料今季樓市重大考驗

(林木地) 2026年10月3日

第一棍：外資料今季樓市重大考驗

本港樓市面臨調整邊緣，第四季成為後市關鍵。有外資行直指現況看法趨審慎，年內住宅價累計料仍升半成至一成。

《方向報》表示，瑞銀估樓價今季調整，全年仍漲達一成。投行瑞銀稱，在過去兩周跟逾30名來自內地及新加坡的投資者舉行會議後，推算香港樓價第四季會出現調整，並料香港全年樓價僅升5至10%。該行指，儘管在住宅供應短缺之下，香港未來兩年住宅租金年均複合增長率將錄中高單位數增長，不過，由於現時一般約3.2厘的租金回報率，仍未反映利率波動，以及政策變動影響或被低估的因素，所以對樓市看法審慎。

第二棍：中銀先P後H按揭搶客

大銀行紛出手搶佔按揭市場，繼匯豐及恒生後，中銀亦加入戰團，推出先P後H按揭，讓客戶在加息環境下享靈活貸款安排。

《小超報》謂，中銀推先P後H按揭，實際按息2.68厘。本港銀行按揭戰持續，繼匯豐及恒生先後再推低息定按後，中銀香港推出「特優先P後H」按揭計劃。中銀香港個人金融產品部副總經理劉寶萍表示，在利率走勢及調整步伐仍存在不確定性的環境下，置業人士均希望及早規劃財務安排。該行的「特優先P後H」按揭計劃，為客戶提供更靈活多元的選擇。

第三棍：越秀油塘新盤呎價僅萬三

市區新盤劈價吸客奏效下，越秀地產油塘新盤首推百二伙，折實呎價僅萬三元，項目10月1日開始接受登記，首天短短7小時已火速大收7000票。

《免費報》講，九龍10年來最低價，擎海I折實均呎$13988。發展商採取低價出擊策略！越秀地產油塘「擎海I」近日首推128伙，扣除最高18%折扣優惠後，一房折實入場價375.94萬元；而折實平均呎價13,988元。發展商形容首批定價為「誠意共贏價」，首批折實平均呎價除較毗鄰3年前以「深水炸彈價」推出的「親海駅」系列低最多8%外，亦為九龍區2016年以來新盤首批最平。

第四棍：新世界投資航天城巨虧

債務重擔下，新世界再遇挫折，巨額投資的機場航天城拱手「無償」讓予機管局外，還要額外支付廿億元「分手費」，可謂賠了夫人又折兵。

《搵銀報》表示，長痛不如短痛，新世界付「分手費」割愛11 SKIES，避免每年不斷輸血。新世界發展機場航天城「11 SKIES」去向一直引起關注，今次發展商不但將投資200億元的項目「無償」歸還機管局，更要支付23億元的「分手費」及10.5億的等價服務，看似吃虧的條款，反觀背後長達可免除長達39年、總值近700億元的承諾負擔，實際上是「除笨有精」。

第五棍：樓價指數回升第四季或向好

本港復甦樓市添陰霾，差估署公布八月住宅樓價指數輕微回升，業界指若第四季保持溫和升勢的話，今年樓價埋單或可累升一成。

《搵銀報》表示，差估署樓價指數，8月樓價按月微升0.06%，年內累升近7%。差估署數據顯示，8月份樓價指數報320.5點，較7月的320.3點，按月微升0.06%。指數於今年內暫累升約7.3%。按單位類型劃分，大型單位報288.4點，按月升0.4%；中小型單位則報322.4點，指數按月持平。有業界指出，料在第四季保持反彈下，全年樓價仍看升至少10%。

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