樓市五節棍之減辣後住宅樓價跌勢料喘定

(林木地) 2023年10月28日

第一棍：減辣微樓市無運行

政府減辣招，成為市場焦點，但沒有如市場部分要求，全面撤辣招或救市招式，令樓市刺激力度未如外間預期了。

《小超報》報導，樓市求穩，3辣招稅只減不撤。行政長官李家超周三發表任內第二份《施政報告》，主題為「拚經濟謀發展　惠民生添幸福」，就六大範疇包括維護國家安全、融入國家發展大局、土地房屋問題、匯聚多元人才、有利育兒環境、構建關愛社區羅列一系列舉措。其中，在私人住宅市場方面，宣布為俗稱「辣招」的3項需求管理措施「減辣」。李家超表示，現階段推出的措施能確保回應市場和社會訴求。對於修訂樓市「辣招」，他直言過去一年利率顯著上升，多個地區經濟放緩，本地樓市交投減少，樓價出現調整，形容「而家就係要做嘢嘅時候」。

今次局部「減辣」即日生效，包括額外印花稅（SSD）的適用年期由3年縮短至2年；買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD，俗稱雙倍印花稅DSD）均由15%減至7.5%；外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」，購入物業時先暫免徵收相關稅項，若果他們其後未能在港住滿7年成為香港永久性居民，才補交稅項。

第二棍：銀行研究指樓價下行不變

市場一般預期，政府推出樓市措施，或可拖緩樓價跌勢，對提振交投量有幫助，但有銀行研究部直言，估計短期樓價下行趨勢不會改變。

《小超報》講，匯豐：政府出招短期難扭轉跌勢。匯豐環球研究近日發表報告，認為政府「減辣」不會令樓價迅即上揚，同時或有助市場情緒改善及穩定樓市，但未必能短期內扭轉下行趨勢。
該行相信，若雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）調低甚至撤銷，令業主及非永久居民的置業需求增加，料地產股可獲提振，其中，往後數月可售貨量較多的新地應最受惠。倘全面「撤辣」，將顯示出政府穩定樓市的堅定決心，利好啤打值較高的發展商如恒地。

第三棍：啟德新盤開價六年來最低

市場期待施政報告前後，終有大盤部署推出，位於啟德海灣1期率公布低價吸客，折實呎價17,987至24,260元，據指該開價為6年以來低位。

《文人報》稱，啟德海灣1期低價出擊，呎價6年低，折實每呎17987至24260元，低同區新盤2成。施政報告料為樓市「減辣」，市區「重級量」新盤搶閘推售。啟德海灣第1期昨推出首批208伙，折實價575.016萬元入場，折實呎價17,987至24,260元，不但較同區一手及二手呎價，折讓最少逾2成及逾1成，入場呎價更創區內首批新盤逾6年新低。

由嘉華、會德豐地產及中國海外合作的啟德海灣第1期，屬2021年12月推出的新地元朗The YOHO Hub第B期後，近2年來單一期數規模最大的新盤開價。

第四棍：港島新盤入場價僅四球

港島新盤加入低價開賣行列，位於香港仔的澄天，首批開出平均呎價僅1.7萬元，成為港島區近8年最平價項目。

《太公報》表示，澄天首批均呎1.7萬，港島8年最平，先推55單位，入場費440萬最快周內賣。施政報告後首個新盤低價出擊。英皇國際旗下香港仔澄天首推55伙，折實平均呎價17086元，震撼市場，首張價單平均呎價低於2萬元，為港島區8年來首見，發展商直言是鄰近一手新盤的半價，一房單位折實入場逾440萬元，近日開始收票，最快周內開賣。

第五棍：減辣後住宅樓價跌勢料喘定

住宅樓價指數連環下挫，最新差估署數字反映，九月樓價指數再跌近兩個巴仙，累計跌破今年低位，但市場料減辣措施後，將可緩和樓價跌勢。

《太公報》謂，樓價指數連跌5個月，創六年半低，專家：減辣有望改善交投，帶動樓市止跌回穩。施政報告減辣對樓市的助力需時浮現，受到早前銀行加按息兼新盤低價促銷影響，9月私人住宅樓價指數再跌1.75%，連挫5個月，蒸發今年原有升幅，並倒跌0.78%，創近6年半新低，對比2年前歷史高位更大跌16.6%。業界指出，施政報告推多項減辣措施，相信能夠帶動住宅買賣回升，樓價更可望止跌回穩。

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