樓市五節棍之香港樓宇供應過剩了

(林木地) 2023年8月26日

第一棍：康城站硬撼油塘劈價盤

一手盤售價每下愈況，令樓價向下調整增速。最新，將軍澳康城站樓盤售價略為調低下，認購錄超額16倍，開賣138伙成功銷售率頓成市場焦點。

《太公報》指出，凱柏峰Ⅲ累收逾2300票，超額16倍。信置夥嘉華國際及招商局置地合資的凱柏峰Ⅲ，周五截票連日累收逾2300票，超額逾16倍，周末首輪發售138伙。另外，長實油塘親海駅I最後9伙天台戶，安排周日第4度晒冷。

第二棍：房協頂硬上接荃灣首置地

樓市下滑，連帶競投賣地乏人問津，荃灣油柑頭大型首置地新錄得流標，惟有找公營機構房協頂硬上承接。

《文人報》稱，油柑頭首置地流標，邀房協承接，收一標書未達底價，消息：截標即定應變免拖延供應。地政總署近日公布，荃灣油柑頭「港人首次置業」項目因地價標金未達政府底價，項目流標；房屋局同時公布將邀請房協承接該項目，繼續於用地興建首置單位，同時重申政府會繼續豐富房屋階梯，以滿足不同置業者需要。房協回應稱樂意與政府進一步商討細節安排，認為面對目前殷切的住屋需求，必需維持可持續的房屋供應。據消息透露，政府早於上周五項目截標後得悉只有一份標書，便立即制定應變方案，確保本屆政府首置盤單位供應不會因流標而拖延。

第三棍：恒基睇淡下半年樓市

長實率先劈價賣樓後，大地產商恒地新近公布業績中，亦對地產市場看法審慎，甚至料下半年市況仍低沉。

《搵銀報報》稱，恒地對港樓市審慎，料下半年甚低沉。恒基地產看淡樓市前景，直言未來若政府沒有新的措施出台，及本港沒有特別利好的因素出現，地產市道下半年將會甚為低沉。綜合分析認為，恒地唱淡樓市可能是希望政府放寬部分樓市措施，但以目前樓價跌幅來看，政府應尚未到「撤辣」時間。
恒地表示，美國聯儲局在連番加息後，仍然未能確定美元利率是否已經見頂，仍需視乎未來數據才可決定息率是否仍需上調，而本港利率被迫不斷跟隨美息上調，一周以上的港元拆息（HIBOR）普遍升至5厘以上，對各行各業的經營製造了困難，未來將會對本港經濟復甦及樓宇買賣產生不利影響。

第四棍：香港樓宇供應過剩了

本港樓市一向話求過於供，但實情，有學者推算，住宅總存量與家庭數目比較，樓宇供應已超出需求，未來在港出現住房不炒亦很明顯。

《文人報》講，林本利：樓價回至正常，觀望政府會否救市。活道教育中心創辦人林本利認為，雖然樓市目前有很多壞消息，惟其實樓價現已回落至正常水平，後市要觀望政府會否像2003年般出招救市，他認為樓價若能長期每年平均保持3%至4%的升幅屬健康。另外，他覺得樓市並不樂觀：「目前本港樓市的問題是，不計算臨時房屋、過渡性房屋，永久性居住屋宇單位已近300萬伙，而家庭住戶則不足270萬，反映住屋單位過剩近30萬個，並非不夠、而是過剩，買樓投資收租亦並不吸引。」

第五棍：大銀行提高回贈搶按揭客

經濟不景，生意難做，大銀行一向鍾情有穩健收入之按揭生意，現時市淡更要出手搶攻，加大現金回贈以吸客。

《搵銀報》話，大銀行搶樓按，現金回贈3.1%新高，中小行紛調升「封頂息」變相加息平衡成本。新盤市場轉活，為銀行按揭業務帶來轉機，市場消息透露，大型銀行近日大幅調升按揭現金回贈至3.1%及3.15%，創歷史新高。惟中小型銀行則因為成本上漲，而上調「封頂息」，達最優惠利率（P）減1.5厘，實際按息4.625厘。分析認為，市場按息差異化加劇，買家宜貨比三家。

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