樓市五節棍之加息利淡港樓百上加斤

(林木地) 2022年12月17日

第一棍：加息利淡港樓百上加斤

美國加息未停手，本港銀行陸續調升按息，加上美聯儲局表示明年仍要加息，最快至後年才有望回到減息周期，港樓利淡因素未除也。

《免費報》報導，港P再加1/4厘，按息明年撲4厘。「息魔」終收斂！美國聯儲局一如預期減慢加息步伐至0.5厘，聯邦基金利率上調至介乎4.25厘至4.5厘見約15年高，自今年3月以來連續7次加息共4.25厘，本港多間主要銀行亦隨即調高最優惠利率(P)0.25厘，至介乎5.625厘及5.875厘，港銀今年累計三次加息共0.625厘，市民按揭供款負擔逐步趨升，分析料P明年料加至6厘水平，而按揭利息則見4厘。

第二棍：中港通關對港樓影響少

市場憧憬中港通關，可刺激低迷樓市，但有測量行預計，即使通關因素下，本港樓市未必直接受惠，樓價尚有一成下跌空間。

《太公報》話，仲量聯行：通關不等於通錢，料明年樓價再跌一成。市場憧憬通關能刺激正值調整的樓市，不過仲量聯行認為，現時內地經濟疲弱，相信內地未來或會有資金管制，即使通關後亦不會有大量內地買家來港置業，預期若政府不撤辣，明年中小型單位樓價將再跌一成。該行又指，由於樓市低迷，影響發展商投地取態，該行亦估計本年度政府賣地收入將難達標。

第三棍：長實淡市頻出擊低價買地

市況低迷下，長實近期出手購地却活躍起來，剛以低價投得市建局港島項目，每呎地價更跌破萬元水平。

《阿爺報》講，長實下限價奪市建局賢居里項目。本港步入加息周期，經濟收縮，樓市寒冬下，地價也貶值，港島區地價持續低於萬元。繼上月政府出售堅尼地城西寧街及域多利道蚊型住宅地每呎樓面地價僅9,500元後，市建局於上月24日截標的西營盤皇后大道西/賢居里商住發展項目由長實以11.61億元擊退6個對手中標，屬市場估值下限價，每呎樓面地價9,554元，同樣跌穿1萬元，相比遠東發展於今年8月以12.4億元中標市建局崇慶里/桂香街發展項目，每呎樓面地價13,085元，即地價4個月跌27%。

第四棍：港鐵小蠔灣招標期長

土地市場遇冷鋒，政府賣地價持續下滑，最近由港鐵推出小蠔灣1期招標，定出入場價12億元條件，將成住宅項目競投氣氛溫度計。

《文人報》指出，小蠔灣1期招標12億入場，分紅較量，中標者負責車廠車站工程，港鐵不設補價條款。港鐵旗下小蠔灣車廠項目，為該公司未來主要土地供應來源，該公司近日公布，項目第1期即日起招標，並於明年2月8日截標，招標期長近兩個月。據悉，由於整個小蠔灣項目已由港鐵一次過完成補地價，今次招標不設補地價條款，惟發展商除需要一筆過支付12億元入場費外，項目中標與否亦需取決於分紅比例，而中標發展商更要負責興建部分平台、車站設施及車廠等設施。有業界人士指，由於今次招標所涉及細節較以往繁複，故較以往其他項目招標期約1個月為長。

第五棍：內地經濟向升帶旺香港

中國放寬防疫限制，有利經濟發展，外資投行率先看好本港直接受惠，相信本地經濟有提振作用，與經濟緊密發展之樓市亦有積極因素。

《小超報》講，高盛：中國復常，港GDP可提振7.6%。中國內地若果重新開放，香港可能成為亞洲區內最受惠的經濟體。高盛發表報告指出，隨著內地取消防疫限制並重啟經濟，將推高對進口和海外旅遊的需求，對香港本地生產總值提振效果達7.6%，是區內最大受益者，其次是泰國，對其經濟提振約2.9%。報告認為，中國經濟重開對旅遊支出的帶動，會較對商品進口的影響更強勁，估計旅遊支出大增可貢獻香港經濟的6%。

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