香港住宅: 投資期越長，買大面積單位越好

2011年1月10日

早前談及香港私人住宅由九十年代起計之價格表現，發現「E*」類大面積住宅單位比其他面積較少之A、B、C及D類型單位優勝，今期則細究倘若投資期有不同長短，是否仍是投資大面積住宅單位有着數。數據來自政府的差餉及物業估價署，觀察如下：

一) 投資期越長，買E類大面積住宅單位越着數 = 由1993年1月「按月」起計，我們假設用不同長短之投資期，由持有物業半年、一年、二年至五年、七年和十年，舉例如由93年1月買入短炒半年，即93年7月便放售，又或95年8月買入持有五年，2000年8月賣出等，如此類推，發現年期越久，E大面積單位價格回報表現越佔優。粗畧說，五年或以上之投資期，E大面積單位包辦了絕大部份的冠席。相反，年期兩年或以下的，E大面積單位就不一定勝出。

要注意的是，「勝出」不一定表示有得賺，只要比別的類型住宅於同期蝕得最少也可勝出。再者，價格回報純以買入賣出價格指數計算，並沒有包括交易費用、稅項及租金回報等。

二) 大面積單位價格回報之勝出率高 = 假設由93年1月起，按上述不同長短之投資期，每月皆出擊，會有以下現象 [見表1]。若將每次出擊當一塲賽馬看，短途的(二年或以下投資期)，大面積單位有五成左右奪標機會，長途的(五年或以上)，差不多包辦冠軍。當然，心水清之讀者會察覺年期越長，總出擊次數便較少，如半年投資期的由93年1月起計可有二百多次機會，十年投資期的只有九十多次。

三) 大面積單位之總「獎金」也最高 = 無論是短途之半年、一年及二年，或長途之五年、七年及十年，假設按月出擊兼定時放售，又當每次金額皆為$100，過程會有時賺有時蝕，將每次之賺蝕總和起來，仍是E類大面積單位成績最好 [見表2]。

四) 投資期越久，價格回報距離越大 = 將上述E類大面積單位之總和分別除以同投資年期之ABCD型單位，可發現年期越久，大面積單位之回報越拋離，隨時贏幾個馬位。舉例如半年期之 E/D及E/C分別是1.31和1.59，但十年期的就變為2.04與11.61了。

大面積單位通常「非豪則貴」，且多位於優勝地點，所以說地產是投資地點並非無道理，只是在上述研究過程裡，我們發現若只「間中」做買賣，就算是E類大面積單位也可損手爛腳。亦即是說，不可不理timing [時控]，若真的不理，唯有就如上述之顯示，不但要長線，且銀彈十足塲塲買。

*註：這ABCDE住宅分類是以單位面積為基礎、A最細，E最大，是差餉及物業估價署所採用的。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。

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