樓市檢閱之細行減佣搶生意

(賀正皓) 2010年12月31日

上月政府重招壓市後，小型代理行(細行)的「佣金收入」即時受影響，還未落地生根的細行現時仍然捱住做，能否捱過靜市這一關，得看他們的儲備或生意額是否足夠支持營運。

部份細行的創辦人本是行內經紀，見樓市暢旺就想分餅食，甚至脫離大行，以「掹車邊」資金自己「起爐」做熟客生意（炒家及投資者是主要客源，因認錢唔認人）。當經紀自己做老闆，所促成交易後的客戶佣金便可直接入袋，不用跟大公司對拆，也真相當和味。可惜謀事在人成事在天，適逢政府出招壓市，令這班掹車邊剛起爐的老闆失了預算。在炒家熟客消失市場後，他們只能做用家生意，不過新開業的細行，新客源甚少，盤源也不夠行家齊，萬一做不到生意又營運資金不足的話，創辦人便要決定捱下去等否極泰來之日，抑或盡早結業了。（承上，四大代理行食水甚深；在某大行，原來經紀每月幫公司賺頭兩萬元二手佣，要九一分賬，拆落袋得二千元，真是難以置信）

中大型行儲備充足，有足夠彈藥(資金)渡過樓市寒冬，這些有規模的代理行，營運開支頗大，成本亦重，明知市靜沒甚麼生意好做，但經紀也要照常營業服務街坊，以打好鄰里關係及建立地區正面形象，故彈藥儲備的消耗量比細行快得多和大得多。不過中大型行營運多年，公司累積了一定實力資本，還有實力使他們逆市擴充，進駐被大行棄守的分行及招攬被裁的員工，體現「敵疲我打、敵退我追」的營商智慧。

現時代理行越開越多，甚至有氾濫的情況，地監局又不會控制個人或公司牌照數目，使代理行業的惡性競爭日趨劇烈，加盟代理業者越來越多。細行為了做成生意，不惜一切自動減佣留住客人心，以平衡盤源不足的競爭缺點，對此，大行經紀通常得三個選擇，一是收佣數額與細行睇齊，以減佣迎合及留住客戶，不把客戶送入細行口中；二是放棄該宗生意；第三是跟業主簽署獨家代理，霸佔地區獨家盤源。

賀某認識一位細行老闆，她請了兩位前線員工，細舖仔合共三人運作。在政府出招後，她休假三星期，由得兩位資深同事自己坐舖做生意，至最近市況回暖，她才回舖接客。在她放假期間，細舖仔亦做到生意，生意以租務及細價樓為主，扣除兩位經紀拆佣及雜費後，分行仍然是賺錢的。反觀大行，由於營運成本重，唯有趁機在靜市時清理瘀血，對面街的大行，已有兩至三位經紀被裁員或自動離職。以前，會有學者認為，樓市靜，最易餓死的是細行，其實不一定的，因歷史告訴我們，遇上金融災難時，企業越大才死得越快！

不少報章認為樓市回暖，成交已復甦，因此代理沒有生存環境等問題，其實這只是表象，個別地區的樓價，雖然比政府出招前略高幾個巴仙，但論成交量，仍然不足以養活現時全港的地產經紀，故現時仍然會有代理行執笠，不過大部份是今年開業不久，客源少、盤源少的細地產吧。

中原地產公佈樓價升幅較恒指高出14.7個百分點，我的高見是，不論樓市是否有泡，若果「股市行先樓市三個月」是上帝的真理的話，縱使樓價現在沒有泡，也是好很貴了。現在來說，買股票好過買樓，早兩日睇《經濟一週》，內容提及施永青認為儲唔到首期買樓的人可買領匯（００８２３），我的高見是，買領匯極其量只可抗衡通賬，並不能使親愛的讀者發達，只能保住讀者小小的財富。由於賀某要買可以升數倍至十倍翻的股票，故賀某只會集中投資具備幾倍升值潛力的仙股或亳子股。

聖誕節乃傳統外遊季節，加上地產本週缺乏焦點新聞，所以我也沒有什麼好寫的，胡亂拉雜成章，不喜勿插。

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