樓市五節棍之二手利淡一片蝕讓紅海

(林木地) 2022年9月17日

第一棍：新界盤大軍壓境吸客

一眾地產商火速推盤吸客，以上車盤最積極，有新界項目Wetland開價較前期調低，同期剛取售樓紙之粉嶺One Innovale第2期，新公布首張價單折實價介乎306萬至690萬元，折實呎價由萬三起。

《小超報》指出，Wetland第3期首批78伙賣平4%，One Innovale–Bellevue趕開價截擊。新界區再爆發新盤戰，新地旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期公布首批78伙價錢，折實平均呎價14186元，較去年11月公布的第2期首批折實均價平約3.5%；恒地旗下粉嶺發展項目One Innovale第2期One Innovale–Bellevue獲批售樓紙後，隨即上載樓書趕開價。

第二棍：港島紅盤加推變相減價

一手盤銷情放緩，有港島紅盤事隔一年至今加推時，額外輕微調升折扣變相減價吸客，銷售反應成近期樓市變化指標。

《文人報》表示，晉環原價加推80伙，折實均呎3.7萬，開放式戶折實887萬起，增3.7%折扣變相減價。疫情再度升溫下，對外通關仍未見時間表，過去依賴內地資金入市的貴價新盤仍按原有步伐推售餘貨，惟發展商新增樓價折扣，變相減價吸客。新香港人買家佔近35%的港鐵黃竹坑站晉環，去年5月開售，至今樓花期尚餘約3個月，發展商以折實均呎36,862 元加推80伙，當中逾半為開放式戶，發展商特別為開放式戶買家新增3.7%直減折扣，在過去原有優惠不變下，令最高折扣達21.7%，折實約887萬元入場，新一批單位最快本月內以極短期樓花形式推售。

第三棍：啓德項目新價單略調升

東九龍啟德成樓市新供應庫，最近有位於跑道區項目開賣，銷情強差人意，發展商加推單位，以中高層海景戶作招徠，以增市場吸引力。

《文人報》指出，MIAMI QUAY I加推65伙均呎逼2.5萬。綜合市場資訊，東九龍啟德全區9月迄今暫錄約55宗一手成交，佔同期大市成交總數約175 宗逾三成；當中會德豐及恒地牽頭的跑道區MIAMI QUAY I，日前首輪沽出39伙後，新近以折實均呎24,996元加推3號價單涉65伙，呎價較價單2號折實均呎23,991元高4%。發展商稱，今批以中高層海景單位為主，撇除樓層及景觀因素，屬原價水平。

第四棍：銀主盤加佣冀快出貨

內外圍經濟交困，本港銀主盤亦上升，有指銀主為加快促銷，部分將佣金調升促銷，由於涉及量少，市場料不會對二手市場構成太大競爭壓力。

《搵銀報》報導，銀主盤存量回升，約3成加佣促去貨。加息陰霾籠罩下，二手樓市氣氛持續低迷。銀主盤滾存量回升，銀行為求出貨，近日約3成銀主盤加佣至1.5%。業界人士強調，整體銀主盤存量不多，銷售方式並不靈活，對二手樓價不會構成衝擊。

第五棍：二手利淡一片蝕讓紅海

息口趨升，加上利淡因素夾擊，樓市錄得一片蝕讓潮，有統計指季內已錄二百多宗蝕讓，更指樓價跌勢未止下，或有更多轉手跌價個案。

《太公報》話，港加息在即，樓市爆蝕讓潮，本季錄211宗，疫情以來最慘。隨着本港主要銀行陸續上調H按封頂息率，市場預期最快下周加息，業主加快賣樓步伐，紛紛降價求售套現，導致第3季尚未結束，二手蝕讓已錄得211宗，按季飆升27%，為新冠疫情爆發以來最嚴峻。與此同時，藍籌屋苑身價不斷尋底，荔枝角美孚新邨樓價重現「4字頭」，沙田第一城更險守400萬邊緣，雙雙重返2017年樓價水平。業界表示，美聯儲頻頻大手加息，影響投資氣氛，相信本港樓價跌勢未止，料全年跌約10%。

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