樓市檢閱之當中原城市指數不再領先

(賀正皓) 2010年12月18日

賀某寫這篇文章，不是為評擊中原城市指數而寫。

12月10日星期五，中原地產公佈「中原城市領先指數CCL」，指數為89.41點，比兩週前的88.24點，升1.33%。運房局曾致電中原查詢指數的各項數據收集及計算方法，了解為何「領先指數」會與客觀趨勢背馳。(《明報》於12月14日獨家披露了這則新聞 )

沒調查沒發言權,我們試試了解何謂「中原城市指數」：

1.1999年,中原和城大合作研發樓市指數，取名「中原城市指數」(Centa-City Index)
2.中原城市指數分「每月」和「每週」
3.每月指數的代號為「CCI」，每週指數的代號為「CCL」(「領先指數」)
4.CCI以政府「田土廳的住宅登記成交」數據編制，CCL以中原地產的「住宅臨時買賣合約成交」數據編制;
5.在CCI 和 CCL之下，再分「大型屋苑指數」
6.每月大型屋苑指數的英文代號為「CCI　Mass」，每週大型屋苑指數的為「CCL　Mass」
7.2004年, 在大型屋苑指數再衍生「每月」和「每週」的「分區指數」
8.每月和每週分區指數沒有英文代號, 看來中原數據部都覺得自己太煩了
9.採用田土廳數據的CCI未能提供貼市資訊,但採用中原臨約成交數據的CCL比較貼市
10.計算方法看http://www.centadata.com/cci/notes_c.htm

今次受質疑的指數是「中原城市領先指數 CCL」(每週公佈, 見圖)：

11月26日公佈2010/11/15 - 2010/11/21的指數，報88.24點 (11月19日政府出招)
12月 3日公佈2010/11/22 - 2010/11/28的指數，報88.58點
12月10日公佈2010/11/29 - 2010/12/05的指數，報89.41點
12月17日公佈2010/12/06 - 2010/12/12的指數，報88.27點

政府出招日是11月19日，坊間想知道財爺19日出招後的威力，於是人人等睇下週星期五,即11月26日公佈的CCL指數。不過坊間不知道11月26日公佈的CCL指數,是反映上週11月15日至11月21日的市況；在這期間，只有20日和21日受政府出招影響，僅佔統計日數兩天,數據有欠完整,政府在12月10日質疑11月26日的CCL指數為何高出上週的1.33%，實在有點兒那個。

12月3日公佈的CCL指數報88.58點，比上週升0.39%，指數反映11月22日至11月28日的市況，在這期間,樓市完全受政府出招影響。 12月10日公佈的CCL指數報89.41點，比上週升0.94%,比前週升1.33%，指數反映11月29日至12月5日的市況。很明顯，CCL指數的走勢，明顯與客觀趨勢背馳。坊間一直知道CCL是採用中原促成的臨約數據計算，但當領先指數被質疑時，中原才澄清「領先」指數是根據「預計正式買賣合約日期」計算，與坊間期望的以「臨時買賣合約日期」計算有出入(簽臨約後，一般隔14天後才簽正約)，另採用的數據樣本，會涵蓋約三周前的臨約數據,圖表派數據派如夢初醒，領先指數不再領先。

有測量師指出，政府樓市數據嚴重滯後，中原城市指數較能反映樓市現，這點賀某是同意的，但指數仍與坊間期望有很大距離。

李永達表示，地監局應規定代理，要一如發展商在5個工作天內上報最新成交，這是政客言論。作為小業主的, 對自己賣樓一事定當守口如瓶，生怕隔離鄰舍知道問長問短，賀某有多少身家，根本不想公告天下；再者，若代理公佈臨約成交，放盤業主又會收到其他經紀電話騷擾，有經紀或會跟你告狀，說其競爭對手把你單位賣平，或遊說業主撻訂重售，或游說剛賣樓的業主買新樓等等，總之是是非非不勝其煩。

坊間爭論指數採集的數據，應否用臨約日期，我的高見是，把臨時合約日作統計數據是絕對可以的，製作指數的代理只需免責聲明，指出有關指數存在誤差，用者不論賺蝕，一律後果自負。做數據統計的人有種習性，就是不其然執着數據上的一些小瑕疵，我姑且當中原城市指數有百份之九十的準繩度，若中原新製一個住宅臨時買賣合約領先指數，即使準繩度有百份之六七十，相信市民是不會拒絕這個可指點一時迷津的領先參考數據。再者，10宗住宅買賣成交，平均會有多少宗撻訂個案? 問問身邊代理，住宅物業撻訂的情況只是偶然發生，不會是經常性，如此這般，用臨時買賣日期作統計數據是沒有問題的。

萬種行情歸於市，萬種市況見於圖；
萬種圖表出於數，萬種數據集於統。

可進入http://www.centadata.com/cci/cci.htm 點選「查詢過往數據資料」

論施永青撐中原城市指數

明天12月19日，是港府出招鎮壓樓市第一個月紀念日，坊間會有紀念活動，但仲未知邊個搞。

早前施永青認為代理遊行難獲市民同情，可知他果然相當「襟撈」識時務，我看到的潛台詞是他不想跟市民玩對立，因得罪市民會拖累中原品牌形象。若施永青不想「得罪」市民，是否要考慮在中原城市領先指數的基礎上，把臨時合約日作為統計數據，使指數真正的「領先」，並「每週」發放。

施永青認為，指數是不受市場情緒影響的，亦不會為政府的施政所需而服務。除了成交數據，再沒有其他因素足以影響中原城市指數，指數絕對反映真實市況。施永青更認為，傳媒報導的成交案例是刻意挑選出來的，是以偏概全的報道方式，容易令市民對實際市況產生錯覺，加上今次樓價上升並非由炒家造成，所以沒有炒家不等於樓價不會繼續升。

施永青真高手，一口聲就窒爆政府，我欣賞他「指數不會為政府的施政所需服務」的偉論。至於他說的「傳媒報導的成交案例是刻意挑選出來的，是以偏概全的報道方式」也有一部份是事實，讀者可參考以下兩則同日新聞：

《細價連約盤無人吼》2010年12月16日 (東方日報)
http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&com=&id=10330

《屋苑頻錄投資者購連約盤》2010年12月16日 (星島日報)
http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&com=&id=10334

樓市新聞，一半是記者從地產經紀和地產商處得來，耀眼的標題，是記者們被迫交功課或其上司要求他們為取閱讀者而設，但這不是重點。我認為，新聞來源本身就存在盲點，做記者的人最清楚，每個區域，每個屋苑，本身都有獨特的市況，很難同步。

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