樓市五節棍之大銀行加按息響警號

(林木地) 2022年8月20日

第一棍：大銀行加按息響警號

本港按揭市場進入加息周期，多家龍頭大行準備調高息口，以匯豐及渣打馬首是瞻，相信其他銀行等紛紛跟隨，供樓業主負擔輕微加重起來。

《太公報》表示，匯豐渣打加按息，封頂利率升至2.75厘，每百萬新造按揭貸款，月供增加131元。與H按掛鈎的一個月同業拆息由年初最低0.13厘升至近日的1.9厘，早已觸及2.5厘的封頂息率。面對成本壓力下，早前已有中小型銀行上調新造H按封頂息。而日前終於輪到龍頭大行作出行動，匯豐及渣打均於新近雙雙宣布上調封頂息率，由2.5厘升至2.75厘。至於另一大行中銀香港則按兵不動。分析預期，陸續會有銀行調升新造H按封頂位，預期這次調整將重創轉按市場。

第二棍：財爺關注零售戶壓力

因應疫情提出商戶租金緩繳屆滿，財爺再提考慮協助零售業資金周轉措施，估計幫助針對受疫情影響較大的零售和飲食等行業租戶。

《太公報》指出，財爺：暫緩追租，未影響小業主還按揭。政府今年初在《財政預算案》提出的暫緩追租條例，於5月初開始實施，三個月的「保護期」剛於上月底完結。財政司司長陳茂波近日發表網誌表示，暫緩追租措施並沒導致大量小業主無法如期向銀行償還按揭貸款，該措施並促成部分商戶成功與業主達成重構租約或調整租金協議，得以繼續經營。他強調，考慮到暫緩追租保護期結束，將盡可能為面對短暫周轉困難的商戶提供協助。

第三棍：內房危機紛紛拆彈

內房債務危機未見好轉，且蔓延至實體地產市場及經濟，有指中央或出招，為個別房企擔保發債，一度令內房股反彈，而各地亦紛紛傳出不同樓房優惠等。

《阿爺報》報導，傳中債信用增進以「全額不可撤銷擔保」助房企發債，憧憬中央出招，內房股炒上。內地近期經濟數據不佳，其中7月份70大中城市新樓樓價按年跌0.9%，為近7年來最大跌幅，首7月開發投資下跌6.4%，穩樓市成為穩經濟的重要一環。繼人行前日超預期地同步下調1年期MLF利率和7天逆回購利率各10基點後，近再傳出有新舉措紓緩民營內房企流動性壓力，由國有增信機構──中債信用增進公司對民營房企發債開展效力更強的「全額不可撤銷擔保」，部分債券發行或在8月內完成，其中包括龍湖集團，碧桂園，旭輝控股等。消息令近期低迷的內房企一掃陰霾，股價全線向上，名單中的幾家內房企更大升。

第四棍：二手居屋寵兒崩盤

二手市場水靜河飛，連以往上車寵兒之居屋二手市場，亦遭逢跌價壓力，多個綠表指標屋苑二手買賣跌破一萬元呎價大關，後市調整未完。

《太公報》說，綠表居屋崩圍，富強苑呎價五年低，愉翠苑三房劈至548萬，每呎失守9000元關。二手樓價持續整固，多個指標居屋未補地價（綠表）呎價跌穿1萬元大關，鄰近港鐵站的樂富富強苑，有三房戶僅以525萬元易手，呎價跌穿9100元創屋苑逾5年新低。新界居屋跌勢更急，沙田愉翠苑呎價已失守9000元，低見8431元，創2018年後新低。新晉居屋卻逆市破紀錄，啟德啟朗苑呎價升見1.51萬元，再破九龍未補地價居屋呎價紀錄，並躋身全港同類居屋呎價第三高。

第五棍：甲廈錄中資大手租

甲廈租務空置上升，幸好有內地資金支持，最新由中金租入環球貿易廣場大面積，為年內最大手租務之一，但租金較前累跌近二成半。

《搵銀報》指出，中金租ICC五萬呎擴充，憧憬寬通關，今年最大手擴張租務，德意志棄租樓面獲承接。本港推出「3+4」檢疫安排，市場憧憬通關措施可獲放寬，中資機構趁機擴充。中資中金公司（03908）租用九龍站環球貿易廣場（ICC）高層一層半樓面，涉約5萬平方呎，呎租約75元，為今年市場上錄得最大手擴充業務個案。該批樓面原由德意志銀行租用，去年棄租；而另一層棄租樓面，由內地飛機租賃公司瑞禾航空資本租用作擴充。

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