今日地產新聞摘要

2010年12月7日

【蘋果日報】長實地產投資部董事郭子威上月在微博留言被指誤導買家後，近日轉到內地繼續以誇張失實言論推銷長實大圍新盤盛薈。除了聲稱盛薈相鄰四間大學和位處一級名校網，更將大圍比作是「北京天安門區」，形容大圍是香港商業金融中心，樓價比九龍塘更高。

身兼大律師及立法會議員湯家驊指其言論明顯與事實不符，內地買家若因此被誤導，在內地和香港提出民事訴訟踢契，有機會勝訴。

郭子威正在北京、上海、廣州、深圳等地巡迴推介盛薈，並接受多個媒體訪問。他宣稱，九龍塘向來是香港豪宅地段，大圍盛薈比九龍塘「地段更好」，因此樓價理應比九龍塘同類住宅更高，現時定價低於他心目中的「市價」，是「為了讓業主看到有上升的空間」。為自圓其說，他竟然將大圍與北京天安門區相提並論。

根據「地產中國網」的訪問內容，郭子威表示：「項目（盛薈）的地理位置很好，相當於北京的天安門位置，到哪裏都很方便，是個商業中心。」在「搜房別墅網」訪問中，郭子威同樣指：「我們（盛薈）目前處在香港地理中心位置，等同目前在北京所謂的天安門的位置，是金融中心點。」

郭子威接受內地傳媒的多篇訪問稿中，同時標榜盛薈的「教育優勢」，形容盛薈鄰近「四大國際知名大學，學術氛圍濃厚」，又指「中學也是香港最多優等一級的校網區，這個對於一般父母來說最吸引人」。事實上，盛薈所在的沙田區內只得一間大學，沙田區中小學校網亦非傳統名校網。

吹噓大圍是名校區和商業金融中心，香港人當然不易上當，但內地人則不然。身兼資深大律師的立法會議員湯家驊表示，內地買家若因此被誤導買樓，可以在內地和香港提出民事索償踢契，他說：「內地買家對香港認識不大，感覺俾佢（郭子威）呃咗，我相信法官有機會接納。」他批評郭子威言論誇張失實，慨嘆：「一間大公司真係唔應該有啲咁嘅人喺度。」

立法會房屋事務委員會主席李永達表示，發展商高層在內地發表誤導性言論，也許不受本港法律規管，但他說：「長實作為上市公司，應該規範自己嘅職員，否則對自己公司形象和商業道德有影響。」他又指，事件反映單靠指引規管樓宇銷售無補於事，香港逼切需要立法，全面監管銷售細節。但由於立法工作需時一至兩年，李永達提醒本港和內地消費者在這段期間內買樓，必須打醒十二分精神。

郭子威接受內地傳媒訪問言論
日期：本月 1日
媒體：《南方都市報》
內容節錄：從盛薈到福田口岸只需要半小時左右，同時它毗鄰四大國際知名大學，學術氛圍濃厚。
日期：本月 2日
媒體：搜房別墅網
內容節錄：除了大學，中學也是香港最多優等一級的校網區，這個對於一般父母來說最吸引人。
日期：本月 3日
媒體：地產中國網
內容節錄：項目（盛薈）的地理位置很好，相當於北京的天安門位置，到哪裏都很方便，是個商業中心。
內容節錄：那裏（九龍塘）差不多類型的物業價格是 13萬元/平米，那我們項目（盛薈）的價格地段更好，應該值 15萬元/平米。

【新報】樓市近日成交下滑，更有地產代理恐飯碗不保，但祥益地產不但承諾「不裁員、不減薪」還繼續為員工提供培訓，早前該行舉行，更邀請地產代理監管局總裁陳佩珊為主講嘉賓，該行希望今次活動可令員工在逆境之中，都可保持專業知識水平。

日前，祥益特意安排22名前線與後勤精英參與公司定期舉辦的培訓講座，並誠意邀請前地產代理監管局總裁陳佩珊為是次「領袖學工作坊」主講，藉此希望提升一眾同事的專業知識與溝通技巧，老闆汪敦敬更鼓勵員工趁市道回落積極進修，自我增值，不斷努力去提高水準及提升自己專業形象。

該行更向一眾員工打下「定心針」，即使市道回落，公司仍然非常着重培訓，更會不惜工本為員工提供行業有關的知識。

2010年首11個月登記二手私人住宅現樓按揭合約，累計有11.29萬宗，業界預計全年可以逼近12.5萬宗的水平，是有紀錄以來的新高。此外，自2010年5月起至今，連續7個月每月二手私人住宅按揭合約均超過1萬宗，反映二手樓按市場需求龐大。

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出， 2010年11月登記二手私人住宅現樓按揭合約12,075宗，扣除樓花入伙承造現樓按揭及一手現樓項目，如YOHO MIDTOWN及翹翠峰等後，估計11月二手私人住宅現樓按揭10,300宗，較上月的1.2萬宗，減少1,700宗，下跌14%。

自2010年5月起至今，連續7個月每月二手私人住宅按揭合約均超過1萬宗，是有紀錄以來最長的登記高峰期。按揭需求主要來自二手樓市買賣宗數長期高企，其次是轉按活躍。

11月份登記樓宇按揭合約（不包括樓花）有16,277宗。其中中銀承辦3,869宗，佔23.8%；滙豐3,460宗，佔21.3%；恒生2,702宗，佔16.6%；渣打1,617宗，佔9.9%；東亞926宗，佔5.7%。

【星島日報】差餉物業估價署公布，十月私人住宅售價及租金指數，兩者再度錄得升幅，當中售價指數錄得連升五個月，十月售價指數為一百五十八點八點，較九月的一百五十五點三點，上升百分之二點二，而升價最急的單位類型由九月的豪宅，轉為細價樓，十月私宅售價指數主要由細價樓帶動。

數據顯示，上月A型（面積在四百三十一方呎以下）單位升幅最大，單月升幅為百分之三點四；而面積介乎四百三十一至七百五十二方呎的B型單位、和面積在七百五十二至一千零七十五方呎以下的中型單位，十月升幅分別為百分之一點五四及百分之一點七五，表現較為平穩；豪宅方面，D型（面積在一千零七十五至一千七百二十一方呎以下）及E型單位（面積在一千七百二十一方呎以上）的大型單位，十月售價指數升幅分別為百分之零點七七及百分之一點二，較九月呈現放緩之勢。

十月錄得租金指數一百二十四點四點，較九月份的一百二十二點七點上升一點七點，連升十九個月。

財政司司長曾俊華在上月十九日，宣布推出額外印花稅措施。當時正在推售新盤的長實地產投資董事郭子威當晚即在微博上指午夜前購入單位，不受措施影響，被懷疑誤導公眾。

業內人士提出多項證據，指政府對新措施的生效日期，訊息混亂，有互相矛盾之嫌，認為郭子威是「食死貓」。

立法會房屋事務委員會昨日討論郭子威微博言論事件，多名議員不滿政府將事件交由沒有法定權力的地產建設商會調查，要求政府直接會見長實，運輸及房屋局常任秘書長志高表示，事件交由地建會調查及地政總署跟進是適當的途徑，料調查可於短期內完成。他又指，市場對新措施出現誤解，是因為相關細節並未正式立法所致。民主黨李永達將要求在本周五一個立法會的聯席特別會議加插議程繼續討論事件。

【成報】由城市土地學會及羅兵咸永道會計師事務所聯合發布《2011亞太區房地產市場新興趨勢》報告預測，香港房地產投資市場明年將持續向好，但「房地產投資發展前景」在亞太區排名由第2位跌至第4位，低於首位的新加坡及排名第2位的上海，孟買則排名第3位；而香港的「城市發展前景」則由第10位跌至12位，主要因為外來投資者較難打入香港房地產市場。該報告又指出，推動中國經濟增長的主要動力來自政府決定在市場增加流動資金，致使銀行紛紛增加向地產市場放貸，令商業地產市道強勁反彈。不過，長遠而言，這種資金充斥市場的情況並不能持久。

香港的投資前景持續向好，在趨勢報告排名進步從第3位躍升至第2位。報告指，價格上升主要原因是若干宗大額成交推高平均呎價所致；相信對整體地產市場不會造成重大影響。此外，報告又凸顯香港的零售市道能抵禦經濟逆轉所帶來的衝擊。

由於本地地產發展商抱觀望態度，新項目供應有限，令香港的地產發展評級連跌4位至第10位。

政府出招後，樓市交投量下跌，業主亦轉賣為租，令市場租盤量大增，個別屋苑的租盤量上升2至3成，業主議價空間亦調升5%至8%。近日，太古城（見圖）有業主願低市價約13%租出單位；沙田第一城亦有業主以9,800元租出單位，較市值下調約11%。

有業內人士表示，政府出招後市場氣氛轉趨審慎，部分業主受後市不明朗因素影響，決定將單位「轉賣為租」，而太古城近期租盤有約300個，對比政府出招前增加2至3成。據悉，屋苑平均呎租由原先27元跌至現時25元，跌幅約8%。

據代理指，近日太古城得大幅減租成交個案，該單位為銀星閣中層F室，面積815方呎，該盤原先租值2萬元，但業主在政府出招後下調租金，以月租約1.75萬元租出單位，平均呎租約21元，較市值低約13%。

【東方日報】過去周六、日睇樓量急升，低市價盤更成用家搶手貨，其中沙田第一城一個罕有面積544方呎交吉盤，放盤後即日錄逾20組客睇樓，管理處更曾現二手睇樓排隊人龍，單位終被搶至僅低市價4%售出。

過去兩天睇樓量大升1倍的將軍澳區，更錄一個以360萬元放售的將軍澳豪庭兩房「鎖匙盤」，吸引30多組客爭睇樓，業主見勢即考慮封盤。

「交吉」盤成用家爭奪目標，美聯鍾燕河稱，沙田第一城1座高層B室，屬屋苑罕有的面積544方呎單位，放盤即日已錄逾20組客睇樓輪候參觀，管理處更出現排隊登記人龍，並獲7至8組客洽購，最終僅減價13萬元，售約295萬元，低市價約4%；利嘉閣何家健稱，同屋苑41座低層戶，減20萬即以180萬元沽，呎價4,557元屬近期新低。

利嘉閣指出，炒家止步，反而令買家更安心入市，刺激過去一周本港50個指標屋苑成交量按周反彈48%至261宗，預期春節交投有望重上300宗水平。鑑於新措施加重住宅投資成本，早前揚言會積極物色優質商廈的玩具城鄭躬洪，消息稱，鄭氏剛以約1,121萬元購入金鐘美國銀行中心中層08至11室，反映措施後資深投資者紛紛掃入甲級商廈。另據差餉物業估價署資料，今年十月份中區甲級商廈平均呎租突破74元，按月升逾10%。

消息稱，上述美國銀行中心中層08至11室成交呎價約2.08萬元，部分連租約出售，而該廈高層08室正海景戶則以約3,192萬元連約售，呎價約2.45萬元，創本港商廈呎價第三高。另銅鑼灣力寶禮頓中心高層全層以約4,850萬元易手，呎價約達1.25萬元，創該廈新高。

【明報】城巿土地學會（亞太區）主席梁振英表示，炒家退巿，巿場比較平穩，但仍要密切注意全球未來資金流轉。梁振英昨於記者會表示，新措施剛推出了3周，但其中額外徵收印花稅是針對炒家，對自住用家不會有影響，但正如政府所指出，仍要密切注意全球未來資金流轉問題。他又指現時用家維持觀望態度，但本港住宅供應沒有過量的情，所以在排除未來資金流轉因素之後，預期巿場會平穩發展。

羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基則認為，新措施對樓巿的影響程度，還要看下一季度巿場反應後方可作準。

政府出招後已有逾兩周，炒家集中地天水圍嘉湖山莊及沙田第一城的撻訂潮似乎告一段落，經過一輪汰弱留強後，繼續持貨的龍頭屋苑如太古城業主，叫價依然強硬，過去周末日，買家亦未肯追價下繼續「吞蛋」。部分用家唯有轉戰業主叫價稍為回軟的二線地區，其中將軍澳過去周末日錄22宗二手成交，而賣家僅減叫價1％至3％，交投雖較早前旺市約40至50宗仍大幅下滑，但已較對上一周同期約12宗大增逾八成，亦是自出招後區內交投最高的周末日。

此外，部分以用家為主的二線屋苑如荃灣麗城花園及大埔中心，交投量亦大增，前者過去6天更錄6宗成交，後者本月至今亦錄8宗成交，大部分均為用家入市個案。

【文匯報】綜合各地產代理數據顯示，上周全港指標屋苑成交均明顯止跌反彈48%。利嘉閣地產董事陳大偉指出，利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑在過去一周(11月29日至12月5日)共錄得261宗二手買賣個案，數量較前周反彈48%，中止連跌四周的頹勢，並成功重上200宗以上水平，不過，數字仍比政府出招前一周的399宗成交相差接近35%，顯示整體市況依然偏弱。

陳大偉預期，樓市經過近半個月的觀察期後，市場恐慌顯著消退，加上炒家全線離場後，樓價走勢依然硬淨，用家入市越趨安心；另外，市場傳出美國政府將推出第三輪量化寬鬆政策，低息環境不變之餘，通脹更有惡化可能，相信亦會點燃市民買樓長線保值的需求。在種種利好因素配合下，二手買賣料會漸次回升，並可於新曆新年後重上300宗以上的正常水平。

據利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑在過去一周(11月29日至12月5日)共錄得261宗二手買賣個案，數量較前周反彈48%，中止連跌四周的頹勢，並成功重上200宗以上水平，不過，數字仍比政府出招前一周的399宗成交相差接近35%，顯示整體市況依然偏弱。

政府於11月19日再出招打擊樓市，住宅交投急降80%，不少以往專炒住宅的投資者轉戰投資商廈，亦有短線投資者剛買入尖沙咀力寶太陽廣場7樓18室便隨即加價16.3%放售。業界預期，由於經濟基調良好，核心區商廈新供應少，估計明年商廈的售價仍有望升20%。

美聯商業部董事黃漢成指出，今年以來商廈售價平均升20%至30%，甲級商廈的售價更勁升40%至50%。面對政府出招，他稱，由於不少商廈投資者都是精明投資者，他們都會小心研究才去決定，暫時都採取觀望態度，不敢過早入市；持貨業主實力強，不肯減價放售，令商廈交投亦見回軟10%至20%。不過，基於商廈不受兩年內易手要徵收額外印花稅影響，因此近2周的確有不少住宅投資者轉戰商廈，以該公司而言，由住宅部轉介往商業部的比例佔10%，提高至現時佔60%至70%。

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