樓市五節棍之本港樓價開始尋底

(林木地) 2022年7月2日

第一棍：本港樓價開始尋底

加息周期展開，近月住宅樓價一度谷底反彈後，最新再錄得回軟，政府新公布之住宅樓價指數輕微回落，業界預計短期會繼續尋底。

《阿爺報》講，加息陰霾，差估指數回落0.34%。差估署近日公布最新數據，5月私人住宅售價指數報384.4點，較4月的385.7點回落0.34%。由於預期美息升幅持續加快，準買家觀望情緒濃厚，預料下次公布的6月樓價指數仍將偏軟，跌幅恐進一步擴至0.5%，預期上半年樓價最終將跌近3%，未能收復首季失地。差估署最新公布，5月私人住宅售價指數較4月回落0.34%，為短暫上升一個月後再次掉頭向下。今年首五個月樓價指數累跌2.41%，而與去年9月份的歷史高位398.1點比較，則累跌3.44%。

第二棍：拆息調整意味按息升

美國近期大手加息，即使港銀未緊隨，但已在按揭借貸上調整，率先將拆息按揭封頂水平調高，意昧為未來按息調整作試金石。

《搵銀報》指出，H按封頂息，中小銀行加至2.725厘，近4年首次，分析：加最優惠利率前奏。美國踏入加息周期，銀行資金成本上漲。有中小型銀行率先上調拆息按揭（H按）鎖息上限，由2.5厘增至2.725厘，屬於近4年首次上調鎖息上限。分析認為，上調「封頂息」為日後銀行調高最優惠利率前奏。近年絕大部分（97.4%）置業人士選用以同業拆息（HIBOR）的H按按揭方案，但同業拆息波動頗大，故此銀行推出的H按計劃普遍都設有「封頂」的鎖息上限，一般為2.5厘，令到業主們不至於受拆息大幅波動，而大失預算。

第三棍：一手盤打下強心針

鐵路上蓋住宅項目受追捧，康城站一手樓開出紅盤，大幅超額認購下，於開賣僅三小時沽清越二百伙，為樓市打下強心針。

《方向報》表示，康城新盤首輪沽清，凱柏峰I三小時套逾19億。將軍澳日出康城凱柏峰I首輪銷售大開紅盤，周四推售的238伙於短短3小時內極速沽清，直接推高6月的一手市場成交量至約1,300宗。

由信和置業（00083）、嘉華國際（00173）及招商局置地（00978）合作發展的凱柏峰I，周四首輪銷售節奏明快，由上午約8時45分時起，大批準買家已到尖沙咀中心售樓處外，排隊入場輪候揀樓。項目於上午約9時多正式開售。信和置業執行董事田兆源稱，項目最終3小時內沽清首批238伙，套現逾19億元。

第四棍：東涌流標項目減價重推

東涌一度流標項目，再度重新推出競投，該發展新批補地價較前有七五折調整，料獲財團重燃興趣垂青。

《太公報》講話，港鐵東涌項目再招標，補價35億，大減25%。去年底曾流標的東涌牽引配電站上蓋住宅項目，近日正式再展開招標。港鐵今次成功向政府爭取補地價大降25.6%，現只剩下不足35.5億元。為了吸引發展商參與，項目更大減入場費金額至1億元，取消最低賣樓利潤分紅比例，換言之，發展商今次以分紅比例高低決雌雄。港鐵該項目本周收到來自本地及內地發展商的31份意向書，已正式邀請發展商入標競爭合作發展權，7月28日截標。

第五棍：大屋苑紛跌破底價

二手市況變化，多個藍籌開始創出近年低位，其中，新界西指標屋苑嘉湖山莊，二手實呎價跌破一萬元，據講賣方為內地客，減價賣樓離港回國內定居。

《方向報》謂，二手劈價，嘉湖每呎再穿萬元，太古城兩房呎售1.6萬，兩個月最低。息口趨升等多項利淡因素夾擊下，二手業主紛紛減價出貨，近日樓價亦見回落。天水圍上車指標屋苑嘉湖山莊有單位劈價近9%，以呎價低於一萬元沽出，而鰂魚涌太古城兩房收租盤，降價後以938萬元易手，呎價約1.6萬元料為約兩個月最低。

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