今日地產新聞摘要

2010年11月29日

【蘋果日報】樓市去年至今只升不跌的神話，終在政府重招打壓下幻滅。港島東龍頭屋苑太古城，率先失守 97價，一個大單位急劈價7%至745萬元沽出，低過原業主97年購入價，蝕32萬元離場。市場人士認為，樓價跌勢難止，早前平均呎價升破97高峯的屋苑或單位，恐只是曇花一現。政府辣招打壓樓市後，劈價撻定個案日日新鮮。樓價向來硬淨，最先升穿 97價的太古城，只維持大約三個月，最終得而復失。中原地產張光耀表示，景天閣高層C室，811方呎，賣方 97年9月以777萬元購入，一直不蝕讓，持貨13年以為「望見家鄉」，早前放售叫價企硬800萬元，但政府出招後，昨急劈價至745萬元，蝕32萬元失守97價沽貨，呎價 9186元。買家為用家，趁機執平貨。

太古城除失守 97價，早前高位接貨的投資者亦希望減價離場。張光耀表示，一名投資者在今年 7月以 800萬元購入彩天閣中層 D室後，開價 900萬元，即使現劈價 7.2%至 835萬元，仍乏人問津，料要進一步再減，扣除使費可能最終要蝕讓離場。

理工大學建築及房地產學系教授許智文指出，早前樓價急升，炒風熾熱，現時政府出招打擊炒樓，料未來兩個月，樓價會跌 10至 20%，之前出現超越 97價的屋苑，恐只是曇花一現。
另外，在業主減價刺激下，二手樓市成交反彈，中原統計的 10大屋苑，過去周末錄 19宗成交，較政府出招後周末僅 10宗，回升 90%。

中原地產董事總經理陳永傑則指，成交量反彈近倍，只是比最差時稍為好轉，比平常周末約40宗成交少一半，相信樓價要再跌 5% 才有購買力。

【星島日報】本月首二十五天全港暫錄13,888宗樓宇買賣，較上月同期大增52%，不過，隨政府重招壓樓市，業界預期下月交投大跌。與此同時，由於大額一手住宅成交大增，以及非住宅物業大額成交比例顯著提升，帶動大市成交總值勁升62%至665億4,400萬元，升幅較成交量增長為高。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，十月份樓市轉角勢頭盡現，當時政府尚未出招，壓抑多時的購買力釋放，加上美國落實二次量化寬鬆政策，市民買樓保值熱潮一觸即發，令物業交投增加，並且刺激今月首二十五天的樓宇交投追近一萬四千宗的極高水平，旺熱勢頭可見一斑。
按物業類別分析，二手住宅表現最佳，中產家庭積極入市，加上一手向隅客重投二手市場，刺激今月首二十五天的二手住宅登記量共達一萬零九百九十八宗，較上月同期升七成；成交總值亦跟隨大升六成七至四百○四億○四百萬元。

非住宅物業亦有良好表現，本月首二十五天交投較上月同期增加兩成至二千二百四十宗，由於大額成交所佔比例提升，令成交額大升三成八至一百二十九億二千萬元。

一手住宅交投表現稍遜，由於大型新盤「天宇海」買賣已在上月登記，而發展商在十月未有推出大型一手屋苑應市，令交投較上月同期下跌一成九至六百五十宗，不過，豪宅「天巒」銷售價量兼備，令十一月一手住宅交投總值按月大增六成七至四百○四億○四百萬元。

【成報】據土地註冊處註冊數字顯示，本月截至11月25日為止，暫錄695宗一手註冊，相比上月全月的1,651宗還相差約6成距離，料全月不足800宗，屆時按月下跌逾5成。至於金額方面，本月暫錄約135.2億，相比上月全月數字下跌僅12%。

香港置業伍創業表示：因本月一手新盤註冊金額跌幅較註冊量為低，因此平均每宗註冊金額有所上升；本月截至11月25日為止，平均每宗一手註冊金額為約1,945.2萬，較上月的931.1萬上升逾1倍，而大幅上升主要原因是本月逾千萬元一手註冊宗數增加。

事實上，若按金額分布，一千萬元以上註冊所佔的比率最多，暫錄422宗，佔整體一手註冊61%，此數字更超越上月全月的292宗。一手註冊金額在逆市上升逾4成下，拉高本月平均每宗一手註冊金額至逾1,900萬元。本月逾千萬元豪宅註冊之屋苑包括上水天巒、九龍城御‧豪門及西九龍帝峯‧皇殿等等。至於宗數方面，本月截至25日為止，一手註冊量暫錄695宗，料本月全月一手註冊量將不足1,000 宗。再者，本月至今推盤數字僅約500宗，若本月月尾發展商未有推出任何新盤，本月推盤數字將處於不足800宗水平，而該批交投將在下月註冊登記的情況之下，料一手註冊宗數再度少於千宗水平。

【東方日報】短期買賣住宅須繳交額外印花稅，令部分住宅投資者轉戰商廈市場，一名住宅投資者剛斥約2,861萬元購入中環香港貿易中心9樓全層樓面，料租金回報率約3.5厘，另外，資深投資者鄧成波看準近期有資金可能流入商廈市場，故伺機標售尖東港晶中心其中面積近8,000方呎樓面。

政府「落重藥」打擊樓市炒風後，內地客來港入市意欲未見大幅減退，內地買家主導新盤市場的情況更愈見明顯，市場料政府出招至今，整體一手交投佔逾一半買家為內地人，以長實的大圍盛薈為例，該盤過去兩日售約7伙，至少4伙由內地客購入，二手方面，九龍站天璽及屯門叠茵庭亦剛錄得內地客市價入市個案。

金管局收緊銀行按揭後，發展商紛紛高調表示提供二按，或提高二按成數協助置業，消息人士
透露，做法惹來金管局關注，並向銀行主動查詢有關情況。銀行界人士指，不排除金管局會從銀行方面着手再出招，限制一按及二按總成數。

事實上，按揭市場近日已趨淡靜，銀行界人士表示，料整體市場過去一周的按揭新申請宗數，按周急跌逾50%，經絡按揭轉介研究部亦表示，自新措施推出後，按揭申請宗數按周大跌六成，反映市場觀望氣氛濃厚，由於新措施波及用家市場，令按揭需求減少。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，樓市交投因打壓樓市措施萎縮，對按揭業務造成一定打擊，料影響將於十二月的按揭數據反映，她指出，截至上周四，該行十一月份的新申請宗數按月跌約8%。

【明報】政府額外徵收住宅短期交易印花稅，令物業投資者開始轉戰商廈市場，其中，由一名投資者持有中環德輔道中的香港貿易中心6層樓面，分別以約2861萬元售出9樓全層、及以約2966萬元售出4樓全層，成交呎價分別約8200元及約8500元。據了解，該座商廈其中由4至9樓共6層樓面（每層同為約3490方呎），約於2007年底期間由一名從事會計業投資者以1.03億元購入，其中7至9樓3層樓面今年初由美聯物業招標出售未果；直至日前才將其中4樓及9樓，分別由一名海外歸僑及一名本港投資者以上述金額購入，其中4樓是以售後租回形式成交。

美聯工商舖（0459）商業助理營業董事麥世強表示，該座商廈上述6層樓面全部均有租約，平均呎租22元，剛售出的兩層亦連租約成交，以成交呎價介於8200元及8500元計，帳面回報率3厘，其中4樓由一家會計公司租用，租約期兩年；9樓租客為一家金融顧問公司，租約期至2012年7月。

【新報】市場氣氛逆轉，新盤銷情回軟，拖累一手住宅註冊量下跌。據土地註冊處註冊資料顯示，截至11月25日，本月暫錄695宗一手註冊，相比上月全月的1,651宗減少58%。有代理估計，全月數字亦不足800宗，料按月下跌逾五成。

香港置業高級執行董事伍創業指，本月一手註冊金額暫錄約135.2億，相比上月全月數字下跌12%。不過，由於本月一手新盤註冊金額跌幅較註冊量為低，故平均每宗註冊金額有所上升，截至11月25日，本月平均每宗一手註冊金額為約1,945.2萬，較上月的931.1萬上升逾一倍，主要是受惠於本月逾千萬元一手註冊宗數增加。

若按金額分布，一千萬元以上註冊所佔的比率最多，暫錄422宗，佔整體一手註冊61%，數字更超越上月全月的292宗。當中本月逾千萬元豪宅註冊之屋苑包括上水天巒、九龍城御‧豪門及西九龍帝峯‧皇殿等。

至於宗數方面，本月暫錄得695宗一手註冊，伍創業預期，本月全月一手註冊量將不足1,000宗。事實上，由於本月至今推盤數字僅約500宗，若本月月尾發展商未有推出任何新盤，本月推盤數字將處於不足800宗水平，而該批交投將在下月註冊登記的情況之下，料一手註冊宗數再度少於千宗水平。

【文匯報】港府本月19日徵重稅打壓樓市炒風，令前周末二手成交急挫8成，及至剛過去的周末，綜合美聯及中原兩大地產代理數據顯示，過去兩日十大屋苑二手成交分別為20宗及19宗，雖較前周有所回升，但仍為今年2月20至21日美聯周末成交錄17宗以來，成交次低。另外，美聯資料顯示，上周(22至28日)該行十大屋苑共錄得47宗成交，較前周(15至21日)的122宗暴跌61%，反映政策對後市影響甚巨。

美聯物業分行資料顯示，上周末十大屋苑成交20宗，雖然較前周的14宗有所回升，但數字仍屬疲弱，其中黃埔花園及新都城均錄得0成交，太古城、康怡花園等老牌屋苑亦僅錄得一宗成交，交投仍屬「慘淡」。

中原高級分區營業經理張光耀稱，自新政以來，太古城僅錄得4宗成交，其中不乏減價成交，如銀星閣低層F單位，面積815方呎，原業主本叫價670萬，受政策影響，最終減價至640萬元售出。

新界區方面，嘉湖山莊、愉景新城、沙田第一城合共錄得13宗成交，較上周末的5宗明顯增加，其中嘉湖山莊錄得10宗買賣成交，獨力支撐大市。美聯助理聯席董事黃國良稱，嘉湖山莊樓價相對低水，仍有用家捧場。

以全周成交分析，前周新政推出前，美聯十大屋苑錄得122宗二手買賣，但上周跌至47宗，挫61%，其中除康怡花園由2宗增至3宗，及愉景新城保持2宗無起跌外，其餘8個屋苑均出現大跌，如太古城由前周的16宗跌至上周4宗，新都城由7宗跌至1宗，嘉湖山莊由32宗跌至17宗，反映政府出招後，對二手成交影響甚大。
綜合市場消息顯示，全港新盤約售出11伙，其中長實大圍盛薈兩日售出7個單位，為一手成交之冠，其次為太古西半山蔚然，售出兩伙，而信置大埔承峰及火炭御龍山，則分別售出1伙。

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