今日地產新聞摘要

2010年11月25日

【蘋果日報】受短期市況未明朗影響下，物業買賣拉鋸，美孚新邨過去數天買賣停頓，業主轉為觀望，「轉賣為租」個案過去數天增加大約兩成，租務成交速度加快。
中原地產首席分區經理林家傑表示，政府新招打壓樓市後，美孚新邨放盤業主普遍都不欲減價，買家見減幅不大，入市意欲亦低，導致過去數天屋苑無買賣。部份業主索性便將單位轉賣為租，租盤過去數天之間增加 20多個，幅度逾兩成，現放租盤約 150個，平均叫價約 22元。
租盤增外選擇多，成交因而活躍，上周六至今市場共錄7宗成交，呎租維持 18至 20元。 1期百老匯街 3號 A室， 986方呎，以 1.8萬元租出，呎租 18.3元； 6期蘭秀道 30號中層 C室， 848方呎，以 1.75萬元租出，呎租 20.6元。他說，估計屋苑全月租務成交可達50宗，按月增 25%。
香港置業行政總裁李志成相信新措施將令部份投資者「短炒變長揸」，部份業主轉賣為租，市場租盤增多，相信未來兩個月租務成交看升三成。

【星島日報】政府開徵新印花稅，令一眾短炒客措手不及，部份選擇撻訂離場，令市場風聲鶴唳。有地產業界人士指，政府今次「一刀切」，於兩年內轉售的單位，除少數情況如直屬親屬轉讓外，其餘均受新稅制所限，令用家亦受波及。有業內人士就指，這將會殃及池魚，令一些在財政上出現困難的用家，若在兩年內有出售單位套現需要，卻被逼承擔達半成至成半的額外稅款，這就造成不公平現象，而「邊緣」買家亦無力上車。
不過，在穩定樓市的大前提下，儘管有個別業主，或會出現這種突然由用家「無奈」變短線投資者的情況。
此外，金管局收緊中上價物業按揭成數，亦令部分原先有意入市的用家，失了預算，將他們擠出買家行列。有業內人士指為，這兩類人士的數量佔實際買家比例不會太多，而面對現時可能已出現的樓市泡沫(部分業界則認為樓市無泡沫)，這類邊緣買家就算入到市，亦會承擔相當大的風險，今次令他們無能力入市，變相亦令樓市可更健康發展。
有發展商表示，在打擊炒風的大前提下，部分用家入市機會無形中被握殺了，但從整個樓市發展，卻屬利多於弊；而一批有非常強烈入市需要的邊緣入市，其實亦可透過按保達到目標(當然，購入成本會大增)，故屬寓禁於徵的方式，理清過往一面倒看好樓市的市場看法，亦令一些跟本未能承擔跌市的用家暫時「望樓興歎」。

【成報】10月份樓市表現瘋狂，豪宅物業表現厲害，不僅物業買賣量價大幅飆升，在租盤趨缺推波助瀾下，豪宅租金更見加速上升。利嘉閣張偉文指出全港35項指標豪宅物業，10月份加權平均呎租最新報36.2元，較9月份的35.2元跳升2.9%。由於今年租金基本走勢持續向上，故此，年內租金漲幅亦已相應累積至21.1%，表現理想。
按地區分析，九龍區豪宅租金升速較快，鑑於金融界專才對九龍站及周邊地區的租盤需求持續冒升，加上租盤供應早已趨缺，從而大幅拉動港景峰、擎天半島及君臨天下的租金單月急升4.6%至8.8%，並帶挈全區12項物業租金上漲4.9%，表現最好；新界區，因租金基數偏低關係，5項物業的平均租金亦在上月上升1.1%，排名居次；港島區方面，因市場注意力聚焦買賣市場，租盤爭客競爭不多，加上出租單位質素參差，令租金升幅稍見落後，該區12項豪宅物業的租金上月平均僅升0.9%。
租賃市道方面，每年8月份旺季後，豪宅租賃例必放緩，加上上月樓市氣氛大旺，租客轉租為買、業主收回出租單位放賣的個案為數不少，在整體租賃供需同時放緩下，導致10月份全港35項指標豪宅只錄得173宗租賃成交，數字較9月份的178宗再減3%，並創近8個月新低。

【東方日報】受惠政府出招打擊住宅炒樓，市場資金轉投商廈，近日乙級商廈做價亦屢破新高，如日前投資者羅家寶以創新高呎價1.3萬元購入中環荊威廣場全層。現時優質乙級商廈業主紛紛反價封盤，市場消息稱，灣仔北海中心中層A室月前開價每方呎約6,600元，現已反價至每方呎約7,900元，最新叫價約1,188萬元，加幅高近20%，市場估計今年底前乙級商廈樓價仍有8%至10%升幅。美聯商業助理營業董事羅仲英指出，中環皇后大道中九號33樓全層月前以約3.4億元易手，呎價逼近2.5萬元，創當時本港商廈呎價新高紀錄之後，區內甲級商廈業主叫價轉趨進取。準買家難以覓得心儀單位，加上近日政府出招打擊住宅炒風，近日北角部分住宅炒家已開始物色入場費較低的港島乙級商廈。他指出，由於資金湧入乙級商廈市場，估計今年底前樓價有約8%至10%升幅。
市場消息人士指，最新有投資者入市搶高乙級商廈個案。早前羅家寶以約5,716萬元購入荊威廣場全層，以面積約4,397方呎計，呎價高達1.3萬元，創該廈歷史新高，逼近金鐘統一中心水平。「摸王」黎汝遠早前伺機沽出灣仔北海中心高層D室，涉資約1,278萬元，呎價達7,700元，為該廈金融海嘯後新高。
港島乙級商廈業主除反價外，個別看好後市的業主更封盤。中環明珠行中層月前開價約2,080萬元放售，呎價約1萬元，期間亦有準買家出價至接近水平，惟業主日前通知代理暫時封盤。

【明報】港府上周突推兩大辣招打壓住宅炒風後，迅速令一、二手物業成交「急凍」，個別原擬近日宣布開價的新盤，均有減慢銷售步伐之勢，除置地日前表示押後大坑道「上林」的重推計劃之外，嘉華國際（0173）原計劃本月中開售的跑馬地「嘉岶薈」，迄今仍未宣布售價，而市場預期近日會開價的洪水橋「泉薈」，發展商新地（0016）暫時亦無動作。市場人士認為，在港府再落重藥整頓樓市的情下，地產商自然傾向審慎，稍作觀望才落實推盤部署。事實上，在港府重拳整治樓市下，數個新盤的銷售步伐均見放慢，發展商嘉華曾矢言呎價要見4萬元的嘉岶薈，迄今仍未正式宣布開售詳情。
另外發展商新鴻基回應指出，並無刻意減慢泉薈的銷售步伐，預計在配合新元朗中心的售樓處搭建工程完成後，稍後會公布開售詳情。新地強調，集團並無公布泉薈確實的開價日期，相信是因為樓書已於上周五對外發放，因而，令市場普遍預期樓盤最快會於本周開價和發售。
會德豐董事黃光耀認為，雖然港府新招主要是針對短炒活動，但預期買家入市態度亦轉趨觀望，勢必打擊短線的物業成交量，令整體樓價有機會借勢下調近一成。不過，會德豐估計整體市會於2、3個月後回復正常，而集團中長線推盤部署亦不會受影響，除計劃推售2個非核心物業外，明年亦將開售2個住宅及1個甲級商廈項目。

【新報】政府重拳出擊遏止樓市炒風，二手住宅買賣應聲減少。不過代理認為，準買家置業意欲下降而轉投租賃市場，部份投資者會將物業改為長線收租用途，預料未來大半年租賃成交量將增加三成，而租金升勢則稍為放緩。香港置業行政總裁李志成表示，雖然政府維持800萬元以下的樓宇按揭成數在七成，但同時增加規定最高貸款額不能超過480萬元，所以685萬元或以上的住宅均受影響。他分析，買樓成本增加，會影響換樓客的置業意欲，部份準買家將轉買為租，預料未來大半年租賃成交將增加三成。
此外，沙田第一城首錄「撻租」個案，中原地產沙田第一城區域經理黎宗文稱，由於租客見租盤量增，預期租金將會回落，市場錄得租賃撻訂個案。上述單位為46座高層E室，面積395方呎，原本以每月8,500元租出，但政策推出後，買家有感租金會向下調約20%至30%，本已付3個月租金亦即時撻訂，連同佣金及按金一共蝕4個月租金，即約3.4萬元離場。市場消息又指，由於租盤單位增加，有業主率先減租，其中北角城市花園3座高層E室，面積896方呎，最初以每月2.7萬元放租，但最終業主願意把租金減2,500元或9%，以2.45萬元租出單位；和富中心3座低層C室，面積807方呎，則以2萬元租出，較最初叫價2.2萬元減一成。

【文匯報】上周五政府出招後，本月20日後簽訂正式買賣合約之買家於兩年內沽出單位均要付額外印花稅，令短線炒家成本大增，剛於上周初簽署臨時買賣合約的心怯炒家出現撻訂潮，當中沙田第一城過去5日已出現6至7宗撻訂個案，包括一宗摸頂貨以撻訂收場，亦有個別租客擔心租盤增加下，租金會再向下調20%至30%，亦選擇撻租離場。中原地產沙田第一城分行助理區域營業經理黎宗文表示，沙田第一城剛錄得租賃撻訂個案，該單位為第46座高層E單位，本已獲租客承租，單位面積395呎，租金為8,500元，但政策推出後，買家有感租金會向下調約20%至30%，本已付三個月租金亦即時撻訂，連同佣金及按金一共蝕4個月租金，即約3.4萬元離場。
沙田第一城撻訂個案為第2座中層D單位，面積395呎，本以239.8萬元成交，呎價6,071元，此價錢更為同類型單位海嘯後之新高價。買家為用家，已付8萬元訂金；但上周五政府出招後，買家有感可以較低價錢轉購其他單位而選擇撻訂，連同佣金及賠訂蝕12.5萬元離場。其後業主減價至225萬元，比原先的成交價減價14.8萬元，減幅達6.1%，但單位至今仍未獲承接。
北角區錄得首宗撻訂個案。世紀21日昇地產黃文龍表示，有關單位為雲景道富豪閣2座高層C室連租約單位，面積830呎，於公布政策前簽定臨約，連車位以639萬元成交，平均呎價7,698元，每月收租15,000元，租約明年2月到期，買家為投資者，已找銀行「上會」做五成按揭，但見政府出招，擔心樓價下跌、日後要支付額外印花稅，及新買家未能「上會」，於昨日簽定正式買賣合約到期日決定撻訂，連佣金及賠訂蝕約40萬元，成為北角區首宗撻訂個案。

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